Kdo má právo užívat sklep v bytovém domě?

Moje matka je majitelkou bytu v činžovním domě, dostala ho distribucí od Ministerstva obrany RF v roce 2002 a o tři roky později u soudu. Dům je novostavba a v době, kdy se máma nastěhovala, byl kompletně obsazený a zprivatizovaný. V suterénu domu jsou prostory, které využívá mnoho obyvatel domu, přičemž platbu za elektřinu spotřebovanou pro potřeby těchto občanů, stejně jako daně z pozemků, platí všichni majitelé, včetně mé matky, která nevyužívá sklepní prostory. Ale náklady na elektřinu podle ODN v jejích účtech neustále převyšují náklady na elektřinu podle měřiče v bytě, a to není překvapující, protože v různých denních a nočních hodinách svítí v suterénu světlo. Před pár dny byly ze sklepa vyneseny pytle s pískem o velikosti malé místnosti – pravděpodobně se někdo rozhodl rozšířit svůj sklepní majetek hlouběji. Tato situace nám nevyhovuje a v souvislosti s tím bych se rád zeptal specialistů na několik otázek: 1) Má moje matka nebo jiní obyvatelé právo užívat sklep pro vlastní potřebu? 2) Jak pohnat odpadlíky elektřiny k odpovědnosti nebo snížit účet, aby za to zaplatili?

15 Leden 2015, 18: 42

Dobré odpoledne . Vlastník bytových prostor v bytovém domě vykonává vlastnické, dispoziční a užívací právo a dále nese břemeno údržby nejen svého bytu, ale i svého společného majetku (poměrně k jeho podílu na obydleném domě) v souladu s Umění. 30 bytového zákoníku Ruské federace. („Článek 30. Práva a povinnosti vlastníka bytových prostor

1. Vlastník bytového prostoru vykonává vlastnická, užívací a dispoziční práva k bytovému prostoru, který mu náleží, vlastnickým právem v souladu s jeho účelem a limity jeho užívání, které stanoví tento zákoník.

3. Bytový vlastník nese břemeno obsahu dané Pokoje и pokud je tento prostor bytem, společného vlastnictví vlastníků prostor в relevantní byt dům a vlastník místnosti v obecním bytě nese rovněž břemeno údržby společného jmění vlastníků místností v takovém bytě, nestanoví-li spolkový zákon nebo dohoda jinak.“

Všichni vlastníci bytových prostor mohou užívat společný majetek v bytovém domě. Podle Čl. 36. Obytný komplex Ruské federace

„Vlastnické právo ke společné věci vlastníků prostor v bytovém domě 1. Vlastníci prostor v bytovém domě vlastní z titulu společného spoluvlastnictví společnou nemovitost v bytovém domě, a to:

1) prostory v tomto domě, které nejsou součástí bytů a jsou určeny k obsluze více místností v tomto domě, včetně mezibytových podest, schodišť, výtahů, výtahových a jiných šachet, chodeb, technických podlaží, podkroví, sklepy , в z toho tam jsou inženýrství komunikace , jiné porce více одного Pokoje в toto dům zařízení ( technický sklepy );

15 Leden 2015, 11: 47

Zákon o bydlení Ruské federace:

Článek 36. Vlastnické právo ke společnému majetku vlastníků prostor v bytovém domě

1. Vlastníkům prostor v bytovém domě náleží z titulu společného spoluvlastnictví společný majetek v bytovém domě, a to:

1) prostory v tomto domě, které nejsou součástí bytů a jsou určeny k obsluze více místností v tomto domě, včetně mezibytových podest, schodišť, výtahů, výtahových a jiných šachet, chodeb, technických podlaží, půd, sklepů, ve kterých jsou inženýrské komunikace, další zařízení obsluhující více než jednu místnost v daném domě (technické sklepy).

4. Rozhodnutím vlastníků prostor v bytovém domě přijatým na valné hromadě těchto vlastníků lze společný majetek v bytovém domě převést do užívání jiným osobám pokud tím nejsou porušena práva a oprávněné zájmy občanů a právnických osob.

Uspořádejte valnou hromadu vlastníků bytů a spolupracujte se svými sousedy.

Jak uspořádat valnou hromadu MKD přečtěte si algoritmus http://taktaktak.org/document/14778

Psal jste, že dům je novostavba – někdy u nových domů jsou sklepy nebo spodní patra rovnou navrženy jako nebytový majetek – např. pro obchody, kanceláře apod. – pak takové prostory nepatří vlastníkům bytového domu. Pak musíte pochopit, proč by ve vašich účtech za jednopokojové byty – sem jde jejich spotřebovaná elektřina – měli mít vlastní měřiče a své osobní účty oddělené od vlastníků bytových domů.

Prostor bez majitele nebo žádaná nemovitost? Suterény bytových domů jsou pro mnoho Rusů i nadále sporným problémem.

Kdo je vlastníkem suterénu: obec, správcovská společnost nebo sami obyvatelé?

Jsou sklepy v bytovém domě společným vlastnictvím Jak mohu zaregistrovat vlastnictví sklepa v roce 2024?

Čí je to suterén?

Kvůli neznalosti zákona mnoho lidí neví, komu patří sklep v bytovém domě. Právní režim pro sklepy bytových domů je tedy popsán v Čl. 36 Zákon o bydlení Ruské federace.

Prostory, které se nacházejí v domě, ale nejsou součástí bytů, ale mají sloužit celému domu, tak podle tohoto ustanovení zákona náleží vlastníkům tohoto domu na základě práva společného spoluvlastnictví. Suterén také odkazuje na takové prostory, jak je uvedeno v odstavci 1 téhož článku.

Proto ti občané, kteří si zprivatizovali své bydlení, jsou také zákonnými vlastníky suterénu. V tomto případě není třeba speciálně formalizovat nebo registrovat právo společného sdíleného vlastnictví suterénu.

Kdo je tedy vlastníkem?

Od 90. let, kdy byly resortní budovy převedeny do bilance města, jsou sklepy mnoha bytových domů evidovány v evidenci městského majetku.

Nový zákon o bydlení Ruské federace, který vstoupil v platnost v roce 2005, deklaruje právo společného sdíleného vlastnictví obyvatel výškových budov.. Otázka, kdo má právo užívat společný majetek, je však až dosud neustále předmětem právních sporů.

Pokud již byla registrace práva na obecní majetek potvrzena příslušnými orgány, které provádějí státní registraci, pak zákon neumožňuje otázku pouhého převodu nemovitosti na obyvatele. Občanský zákoník vydání majetku neumožňuje;

Existuje však mechanismus pro převod sklepních prostor evidovaných jako obecní majetek na vlastníky domů. K tomu musí obyvatelé domu učinit technický závěr, že suterén je běžné místo, a poté se obrátit na soud.

Na základě rozhodnutí soudu zaniká právo na obecní majetek a suterén přechází do stavu společného majetku.

Proces převodu sklepních prostor do společného majetku je snazší, pokud jsou prostory uvedeny v katastru nemovitostí, ale není zapsáno vlastnické právo obce. V tomto případě je problematika řešena na odboru obecního majetku a pozemkových vztahů.

Tento orgán rozhoduje o tom, zda je suterén společným prostorem celého obytného domu. Na základě tohoto dokladu (pokud je potvrzen) je objekt vyřazen z evidence a smluvní vztahy s nájemci jsou ukončeny.

Zda je sklep v obecním vlastnictví či nikoli, zjistíte na odboru majetku obcí a pozemkových vztahů.

Požadované dokumenty

K potvrzení, že suterén je veřejným místem, je nutné odboru majetku obcí doložit následující dokumenty:

• technický průkaz;
• uzavření specializované organizace;
• kontrolní zpráva komise.

Povolené činnosti/podnikání v suterénu

Někteří podnikaví občané sní o pronájmu sklepa a jeho využití pro své podnikání. Co lze ve sklepě otevřít, co zákon nezakazuje?

Než přejdeme k otázce, jakou činnost může nájemce vykonávat v suterénu bytového domu, je třeba pochopit, že před zahájením jeho intenzivní činnosti by se měla konat valná hromada všech vlastníků domu, která zvýší problematika pronájmu sklepních prostor a činností, které zde budou probíhat, a následně také získání souhlasu všech vlastníků k provozování podnikatelské činnosti.

Takže v suterénu můžete například udělat sportovní klub, obchod s průmyslovým zbožím, obchod s potravinami, kancelář, cestovní kancelář, kadeřnictví, dílnu atd.

Při výběru konkrétního druhu podnikání musí nájemce vzít v úvahu následující vlastnosti a pravidla užívání, která nesmí porušovat:

1. Suterén musí mít dobré větrání.
2. V suterénu by nemělo být současně více než 50 lidí – podle pravidel požární bezpečnosti.
3. Ve sklepních prostorech je zakázáno umísťovat prodejní prodejny nebo sklady pro skladování chemických přípravků, při jejichž provozu může docházet ke znečištění území areálu nebo ovzduší.
4. V suterénu je zakázáno umísťovat výbušné látky a materiály.
5. V suterénu nemůžete otevřít noční klub nebo podobné podniky, jinak bude hluk a hudba rušit obyvatele domu. Z tohoto důvodu je zakázáno organizovat v suterénu činnosti, které vytvářejí hluk nebo vydávají zápach: chemické čištění, praní prádla atd.
6. V suterénu je zakázáno instalovat bazény, sauny, páry, léčebné ústavy, pohřební služby atd.
7. Zákon zakazuje nájemníkům umisťovat do sklepa syntetické koberce, autodíly, pneumatiky a automobilové oleje, aby se vyhnuli požáru ve sklepě.
8. Nemůžete organizovat obchod s rybami ve sklepě.
9. Pracovní dobu nájemce je nutné dohodnout s obcí. Ale v praxi zákon zakazuje jakoukoli činnost ve sklepě po 23:00.
10. Nájemci nebo kupujícímu suterénu je zakázáno užívání společných prostor – výtah, schodiště, chodby.
11. Pokud se nájemce rozhodne otevřít obchod nebo kancelář v suterénu, pak musí udělat samostatný vchod.

Postup privatizace suterénu

V případě potřeby lze privatizovat suterén v bytovém domě. Od roku 2024 je privatizace zdarma. Proces přidělování takových prostor je poměrně složitý a zdlouhavý, protože je nutné projít mnoha instancemi.

Jak privatizovat suterén v bytovém domě, aby se tam například udělal sklep (relevantní pro obyvatele žijící v přízemí)?

Proces privatizace zahrnuje následující kroky:

1. Zájemce by měl shromáždit všechny obyvatele domu (všechny předem upozornit pomocí oznámení nebo dopisů zaslaných každému majiteli domu). Na schůzi by měl být získán písemný souhlas všech vlastníků s privatizací suterénu.
2. Začněte shromažďovat dokumenty – sbírejte kopie titulních papírů pro každý byt, prohlášení jménem vlastníků s jejich podpisy a také technický pas pro sklep.
3. Obraťte se na správcovskou společnost pro inspekční zprávu.
4. Sepište smlouvu s firmou, která má licenci na provedení rekonstrukce v suterénu.
5. Koordinovat projekt rekonstrukce s hasičskou službou a hygienickou a epidemiologickou stanicí.
6. Získejte povolení od správcovské společnosti k privatizaci suterénu.
7. Napište žalobu na soudní uznání suterénu jako privatizovaného objektu. K aplikaci přiložte dokumenty opravňující takové změny.
8. S obdrženým soudním povolením se obraťte na meziresortní komisi a získejte povolení k provedení rekonstrukce tam. Ujistěte se, že máte doklad ověřený magistrátem.
9. Kontaktujte architektonický a stavební inspektorát a získejte povolení k provedení příslušných prací.
10. Po obdržení všech potřebných dokumentů můžete provést rekonstrukci a uvést suterén do provozu. A za tímto účelem musí zájemce kontaktovat ZISZ.

Přestavba suterénu

Nájemce, který si pronajal sklep v bytovém domě, musí dodržovat pravidla přestavby (pokud se rozhodne sklep zrekonstruovat):

Požadavky na užívání suterénu

Při legálním obývání sklepních prostor do nájmu nebo vlastnictví musí nájemce/vlastník dodržovat pravidla pro údržbu podzemního podlaží:

• je nutné udržovat optimální vlhkost vzduchu – ne vyšší než 65%
• teplota vzduchu musí být alespoň 5 stupňů Celsia;
• je důležité zajistit volný přístup do suterénu a inženýrských sítí;
• vstup do suterénu musí být vybaven vypínačem;
• Suterén musí být pravidelně větrán.

Všechna pravidla pro údržbu sklepů jsou popsána ve vyhlášce Státního stavebního výboru Ruské federace „O schválení pravidel a norem pro technický provoz bytového fondu“ ze dne 27.09.2003. září XNUMX.

Odkup sklepa od obyvatel budovy

Je možné odkoupit sklep, pokud patří vlastníkům bytového domu? Ano, můžete, ale je to složitý postup. Před zakoupením suterénu musí potenciální kupující uspořádat valnou hromadu obyvatel domu.

Pokud s prodejem prostor souhlasí většina obyvatel (musí být alespoň 75 % hlasů), pak je transakce uzavřena za účasti vlastníka domu (konkrétní osoba bude vystupovat jako zástupce všech vlastníků a jednat jejich jménem v zastoupení).

Nákup suterénu v této situaci je však extrémně obtížný, protože ve většině případů chtějí majitelé využít suterén pro své vlastní potřeby.

Odpovědi na otázky k tématu

Ponese nájemce nějakou odpovědnost za pronájem suterénu v bytovém domě, pokud k tomu majitelé domu nedali souhlas?

Ano, pokud jsou dokumenty vyplněny nesprávně a nájemce neobdržel souhlas vlastníků bytového domu k podnikání, může se na něj vztahovat správní odpovědnost.

Od roku 2024 sankce podle článku 7.24, část 2 zákoníku o správních deliktech, stanoví pokutu ve výši 2 až 3 tisíc rublů. – pro úředníky a 20–30 tisíc rublů. – pro právnické osoby (podniky, organizace).

V jakých případech je reálné koupit sklep v obytném domě?

Je možné odkoupit sklep, pokud patří obci, a všechny byty v domě jsou obecní. Tento způsob má ale jeden háček – potenciální kupec se bude muset zúčastnit výběrového řízení.

A pokud nabídne větší částku než ostatní zájemci, pak může počítat s odkupem sklepa.

Má developer právo prodat sklepní prostory?

Vše závisí na tom, co je uvedeno v projektové dokumentaci.

Pokud sklep patří do společného majetku, pak developer nemá právo přízemí prodat. Pokud je suterén přidělen samostatně, má developer právo tak učinit.

Proto před nákupem prostor od developera musíte od něj požádat o dokumenty pro suterén.

Je sklep považován za podlahu?

Počet podlaží bytového domu je dán počtem nadzemních podlaží. Do počtu nadzemních podlaží lze zahrnout i suterénní podlaží, avšak pouze v případě, že vrchol podlahy tohoto podlaží přesahuje úroveň terénu vyšší než 2 m.

V legislativě Ruské federace neexistuje nic jako podzemní podlaží, nicméně ministerstvo nemovitostí uvádí, že všechny prostory, které nepatří do nadzemních podlaží, jsou podzemními podlažími.

Suterén je proto podzemním podlažím za předpokladu, že vrchol jeho stropu je pod průměrnou plánovanou úrovní (méně než 2 m).

Má správcovská společnost právo odmítnout vlastníkům přístup do sklepa?

Ne, nemá, protože sklep je společným majetkem všech obyvatel domu. Pokud správcovská společnost omezí přístup do suterénu, musí vlastník bytu nacházejícího se v této budově napsat správcovské společnosti žádost o organizaci přístupu do sklepa k určitému datu.

V případě odmítnutí se může klidně obrátit na státní zastupitelství.

Sklepy v bytových domech patří podle zákona jako společný majetek všem vlastníkům privatizovaných bytů.

Než se tedy rozhodnete, zda sklep koupit nebo pronajmout, musíte k takovému jednání získat souhlas většiny vlastníků (získat alespoň 2/3 souhlasných hlasů).

Před obsazením suterénního prostoru pro organizaci podnikání se musíte seznámit s pravidly pro údržbu a provoz takové místnosti.