Jaká by měla být vzdálenost mezi domy v soukromém sektoru?
Výstavba na zahradních pozemcích není libovolná. Myšlenka, že vlastník pozemku smí „stavět, jak chce a co chce“, je hlavním důvodem smutných výsledků.
Vyloučení stavebního povolení z předchozího souboru přípravných dokumentů, místo kterého je správě zasláno oznámení o záměru stavby bytového domu, zde není hlavní okolností.
Oznamovací řízení zjednodušuje schvalovací fázi v přípravě na výstavbu, ale nezbavuje vlastníka pozemku povinnosti dodržovat požadavky stavebních předpisů a předpisů. Jsou instalovány:
- Kodex územního plánování Ruské federace
- Federální zákon č. 217
- SNiP 11-106-97*
- SP 11-106-97*
- jiné normy
V zahradnictví problematiku výstavby na staveništích kromě stavebních dogmat upravují PZZ platná v obcích a listiny zahrádkářských společenství.
Pro všechny případy rozvoje zahradních pozemků určují urbanistické dokumenty stavební parametry:
- plocha přidělená budovám:
- nebo koeficient rozvoje lokality
Stavba na pozemku zahrady
Pozemek v SNT je místem trvalého nebo sezónního pobytu. Toto je význam zahradního pozemku pro jeho majitele:
- hlavní:
- nebo vlastnictví bytového domu k trvalému bydlení
- nebo vlastnictví zahradního domku pro sezónní bydlení
- zahradnictví
- chov drůbeže a drobného dobytka (v povolených případech)
- vedení domácnosti
Investiční rozvoj zahradního pozemku je ekvivalentní výstavbě bytového domu na místě pro individuální bytovou výstavbu. Pokud postavený dům odpovídá standardům obytných budov, registrace v něm nebude problém. U zahradních domků není možné se přihlásit.
Výstavba obytných budov pro trvalé bydlení na pozemcích zahrady je povolena v jediném případě (článek 2 článku 23 217-FZ):
- pozemky jsou zařazeny do územních zón stávajících zón ochrany životního prostředí obce
- byly schváleny urbanistické předpisy pro územní zóny:
- se stanovením maximálních stavebních parametrů
Při absenci PZZ nebo městských předpisů nelze postavit bytový dům.
příklad
Zahradní pozemek patří do územní zahrádkářské zóny CX-1. Výstavbu investičních celků v této zóně Pravidla využití území a rozvoje nepovolují. Stavba obytného domu na pozemku zahrady je zakázána.
Na základě vydaných územních rozhodnutí je možné stavět na pozemku zahrady (bod 6.4 SP 53.13330.2011 a oddíl 7 SP 11-106-97*):
- bytový dům s podsklepením i bez podsklepení
- dům pro sezónní bydlení
- letní kuchyně
- koupelna
- sauna
- sprcha
- přístřešek (garáž)
- arbours
- stacionární nádrž na vodu
- sklep
- теплицы
- budovy pro domácnost:
- dílna
- včelín
- přístavek pro skladování vybavení
- jiné
Poznámka
Garáže pro auta lze postavit (bod 6.10 SP 53.13330.2011):
- jako volně stojící
- jako vestavěný nebo připojený:
- do zahradního domku
- do hospodářských budov
V mnoha SND je s přihlédnutím k místním zemědělským tradicím povolena také výstavba hospodářských budov, ve kterých mohou zahradníci chovat drobná hospodářská zvířata a drůbež. Pro takové budovy místní úřady stanoví:
- stavebního řízení
- složení a velikost hospodářských budov
- požadavky na dodržování hygienických a veterinárních předpisů
Členové SNT, kteří mají na svém pozemku drobná hospodářská zvířata a drůbež, musí dodržovat hygienická a veterinární pravidla pro jejich údržbu.
Zahradní pozemek musí být vybaven:
- kompostovací prostor, jámu nebo krabici
- toaleta (při absenci kanalizace)
Při plánování území lokality s přidělováním zón je nutné správně umístit všechny budovy na zemi bez porušení stavebních předpisů:
- pro bytovou výstavbu
- pro systémy sanitární techniky
- pro zahradu
- pro správu domácnosti v hloubce zahradního pozemku s kombinací bytových jednotek do skupin:
- chov drobného dobytka a drůbeže (po dohodě se SNT)
- tesařství
- včelín se slepým plotem o výšce 2 m, který se nachází ne blíže než 2 m od hranic zahradního pozemku
- jiné
Při plánování území je třeba splnit řadu stavebních požadavků.
Koeficient rozvoje lokality
Území lokality v SNT není plně rozvinuté. Plochu pro výstavbu lze vypočítat na základě stanoveného koeficientu zástavby lokality.
Кuvízl je poměr zastavěné plochy k celkové ploše pozemku.
Pro zahradní pozemky Kuvízl = 0.3
Na zahradních pozemcích o rozloze 6-12 akrů:
- pro budovy
- pod slepou oblastí
- pod zpevněnými cestami
- pod betonovým parkovištěm
nemělo by být přiděleno více než 30 % území. To znamená, že celková plocha všech budov nesmí přesáhnout 0.3 plochy zahradního pozemku (bod 6.11 SP 53.13330.2011).
Požadavek na standardní velikosti ploch 600-1200 m2 zahradních pozemků není ve všech SNT splněn. Pro ty z nich, kde plocha pozemku nepřesahuje 3 – 4 stovky, je rozvoj jejich území v souladu se stavebními předpisy obtížný. Pro takové případy zpracovávají orgány samosprávy doporučení a upřesnění k plánování. Určitě si je musíte nastudovat.
Parametry bytového domu
Na území SNT se staví domy pro trvalé i sezónní bydlení. Z hlediska provozní hodnoty se jedná o investiční a netrvalé stavby.
V oznámení o záměru stavby musí vlastník pozemku uvést, že dům bude trvalý. To je nezbytné pro výpočet budoucí daně z osobního majetku (NDFL). Zahradní domky se staví bez souhlasu správy.
Znakem investiční výstavby je základ. Žádná nadace – žádná daň. Přístřešky pro auta, altány, přístřešky nepodléhají zdanění. Nejsou registrováni v Jednotném státním registru nemovitostí.
Parametry obytné budovy jsou předepsány v Kodexu územního plánování Ruské federace (článek 39 článku 1):
- samostatně stojící budova
- účel – uspokojení občanů s domácími a dalšími potřebami souvisejícími s jejich pobytem v objektu
- počet nadzemních podlaží – ne více než 3
- výška budovy – ne více než 20 m
- složení stavby:
- pokoje
- pomocné prostory
Výška místností v domě (bod 7.3 SNiP 11-106-97*):
- výška místností (od podlahy ke stropu) – minimálně 2.2 m
- výška technických místností – minimálně 2 m
- výška prostor v suterénu je minimálně 2 m
- výška sklepa – minimálně 1.6 m ke dnu vystupujících konstrukcí (trámy, vaznice)
Komunikace v domě:
- napájení:
- z transformátoru na SNT
- připojení k sítím síťové společnosti (na základě smlouvy)
- kotel
- pece
- et al.
- instalace lahví na zkapalněný plyn
- instalace nádrží se zkapalněným plynem
- plynárenské sítě SNT
- dobře na místě
- ze studny nebo vodovodu do SNT
Terasy a verandy
Přístavba verand a teras k bytovému domu po jeho zprovoznění vyvolává otázky o nutnosti zaslání oznámení o rekonstrukci domu.
Pokud se plánuje otevření verandy nebo terasy:
- jejich stavba není rekonstrukcí
- není vyžadována žádná oznamovací dokumentace
Pokud jsou stavby uzavřeny stěnami a střechou a mají okna, nelze je postavit bez ohlášení k rekonstrukci. Pak budete muset zaplatit daň.
Poznámka
Daň je také uvalena na kapitálové jednotky, informace o nich jsou obsaženy v Jednotném státním registru nemovitostí:
- hospodářské, domácnosti, pomocné kapitálové budovy
- pomocné konstrukce:
- penziony
- letní kuchyně
- koupele
- kapitálové garáže
Minimální vzdálenosti mezi domem a hospodářskými budovami na pozemku
Vzdálenosti mezi obytnou budovou a hospodářskými budovami by podle hygienických podmínek měly být následující:
- 8 m od obytného domu:
- před sprchou
- do lázní (sauna)
- na toaletu
- na toaletu
- do kompostovacího zařízení
Mezi budovami v sousedních oblastech musí být zachovány stejné vzdálenosti:
- sprchový kout a lázeňský dům na vašem místě musí být odstraněny nejméně o 8 m:
- z domu, studny a žumpy na vašem webu
- ze tří obytných sousedních domů
- z domu na vašem vlastním webu
- ze tří domů na sousedních pozemcích
Osazení objektů od hranice pozemku (od plotu) na straně příjezdové cesty nebo ulice
Ústupy z ulice nebo příjezdové cesty jsou regulovány červenými čarami, které vymezují veřejné prostory.
U zahradních pozemků tyto oblasti zahrnují ulice a vnitřní průchody. Budovy musí být odstraněny z jejich červených čar:
- obytný dům:
- od červené čáry ulice – 5 m
- od červené pojezdové čáry – 3 m
Hranice s ulicí nebo průjezdem musí být přísně dodržena. Pokud je plot pozemku postaven téměř na červené čáře, měla by se brána otevírat pouze dovnitř. Jeho dveře by neměly překročit tuto podmíněnou červenou čáru, jinak by mohlo dojít k nepříjemnostem pro kolemjdoucí, cyklisty nebo řidiče.
Osazení objektů a stromů od hranice sousedního pozemku (od plotu sousedů)
Minimální vzdálenosti k hranici sousedního pozemku (k sousedovu plotu) dle hygienických a bytových podmínek:
- od domu – 3m
- z kurníků, chlévů pro drobná hospodářská zvířata a drůbež – 4m
- od ostatních hospodářských budov – 1m
- z kmenů stromů:
- od vysokých lidí – 4 m
- od střední výšky – 2 m
Vzdálenost mezi plotem a stromy se měří od podmíněného středu kmene. Koruny stromů by neměly přesahovat do přilehlého prostoru a zvuky a pachy z obytných a komerčních budov by neměly rušit sousedy.
Vzdálenost mezi budovami a hranicí sousedního pozemku
Od základny vzdálenost mezi:
- obytný dům a hospodářské budovy na sousedním pozemku
- bytového domu a hranice sousedního pozemku
Při absenci základny, pokud jsou prvky domu a hospodářských budov (arkýř, veranda, baldachýn, přesah střechy, terasa atd.) vysunuty nejvýše 50 cm od roviny stěny, měří se vzdálenost:
- ze zdi domu
- ze zdi přístavku
Pokud jsou prvky prodlouženy o více než 50 cm, vyčnívající části se stanou referenčními body.
Vzdálenost se měří od vyčnívajících částí:
- z přístřešku konzolové střechy
- z druhého patra prvky umístěné na pilířích
- od ostatních
Ne vždy je možné se k nim dostat. Poté můžete určit průmět prvku na zem a na základě toho provést všechna měření.
Dešťová voda ze střech by neměla stékat do přilehlého prostoru. Pokud budou přístavky umístěny ve vzdálenosti 1 m od hranice sousedního pozemku se zahradou, musí být sklon (sklon) jejich střech orientován tak, aby na sousedův pozemek nespadala dešťová voda.
Přilehlé hospodářské budovy
Pokud užitkové bloky sousedí s obytným domem (nebo budovou), měří se vzdálenost k hranici se sousedním pozemkem odděleně od každého blokovacího objektu (bod 6.9 SP 53.13330.2011).
Příklady spojení se vzdálenostmi k sousedovu plotu:
- dům + garáž:
- od domu – minimálně 3 m
- od garáže – minimálně 1 m
- od domu – minimálně 3 m
- od hospodářských budov – minimálně 4 m
Jsou požadavky i na jiné vzdálenosti. Například garáž nebo přístavba je připojena k domu:
- garáž a technická místnost mají samostatný vchod
- vzdálenost mezi vchody do přístavby a domu je minimálně 7m
Požární vzdálenosti mezi budovami
Požární vzdálenosti zabraňují vzplanutí budov. Nejsou standardizovány mezi budovami a stavbami na stejném zahradním pozemku.
Mezi obytnými budovami nebo obytnými budovami umístěnými na sousedních pozemcích závisí požární vzdálenosti na materiálu nosných a obvodových konstrukcí (článek 6.5 SP 11-106-97*).
Třídy materiálů pro nosné a obvodové konstrukce budovy:
- A – kámen, beton, železobeton a další nehořlavé materiály
- B – kámen, beton, železobeton a jiné nehořlavé materiály:
- s dřevěnými podlahami
- s nátěry chráněnými nehořlavými a málo hořlavými materiály
Minimální požární vzdálenosti mezi nejvzdálenějšími obytnými budovami (nebo domy) a skupinami obytných budov (nebo domů) v přilehlých oblastech:
- obytný dům z materiálů třídy A:
- mezi A a A – 6 m
- mezi A a B – 8 m
- mezi A a B – 10 m
- mezi B a A – 8 m
- mezi B a B – 10 m
- mezi B a C – 12 m
- mezi B a A – 10 m
- mezi B a B – 12 m
- mezi B a B – 15 m
Uvedené údaje poskytují následující výsledky:
- mezi ohnivzdornými kamennými budovami je stanovena vzdálenost 6 m
- mezi budovami s dřevěnými podlahami – 8m
- mezi kamennou a dřevěnou konstrukcí – 10 m
- mezi dřevostavbami – 15m
Mezi požadavky požární bezpečnosti patří i odsazení objektů od elektrického vedení, nadzemních a podzemních plynovodů procházejících v blízkosti areálu. V chráněných zónách takových objektů je investiční výstavba zakázána. Přístřešky, altány a další stavby bez základu lze postavit, ale v případě opravy elektrického vedení nebo plynovodu je bude nutné přesunout.
Vzdálenost garáže od plotu a ostatních budov
Garáže pro automobily jsou stavěny jako samostatné, vestavěné nebo připojené:
- Domů
- do chaty
- na další stavby umístěné na pozemku zahrady
Pokud je garáž samostatně stojící a jednopodlažní, pak může být místo pro ni odstraněno ze sousedního plotu o 1 m, ale zohledněte sklon střechy, aby odpadní voda nespadla do sousední oblasti.
Jsou požadavky i na jiné vzdálenosti. Například garáž je připojena k chatě:
- garáž má samostatný vjezd
- vzdálenost mezi vjezdy do garáže a domu je minimálně 7m
Oplocení zahrady
Plot je ochrana před nezvanými „hosty“ a zvědavými sousedy nebo kolemjdoucími.
SNT může mít své vlastní předpisy o instalaci plotů. V jeho nepřítomnosti jsou ploty mezi sousedními oblastmi vyrobeny z pletiva nebo mřížových plotů o výšce 1.5 m (bod 6.2 SNiP 30-02-97*). Při takové výšce plotu není zastíněna oblast sousedů.
Instalace slepých plotů na straně ulic a příjezdových cest je povolena:
- cihlový
- beton
- z jiných materiálů
Jejich výška není omezena.
Čištění odpadních vod a domácích vod
Odpadní voda vznikající po dešti a tajícím sněhu a spotřeba vody pro hygienické i ekonomické účely je věčným „společníkem“ každého zahradního pozemku.
Místní zpracovatelská zařízení si mohou poradit s odpady:
- stanice hlubinného biologického čištění:
- lze jej použít pro oblasti s jakýmkoli typem půdy a podzemní vody
Domy a budovy ve starých zahradách
Ze starých zahrad můžete vidět obrázek budovy, která vůbec nesplňuje stanovená stavební pravidla a předpisy:
- nebo je dům vzdálen 1.5 m od červené pojezdové čáry
- nebo červená čára prochází domem
- nebo vzdálenost domu od sousedova plotu je 1 m
- nebo se lázeňský dům nachází ve vzdálenosti 2 m od plotu na straně příjezdové cesty
- atd.
Od doby výstavby se již změnilo uspořádání území, v jehož hranicích se stará zahrada nachází, ale nový stavební řád se nevztahuje na registrované staré budovy. Dům nebudete muset vláčet do požadovaných 3 m od příjezdové cesty a nebudete muset lázeňský dům stěhovat hlouběji na pozemek. Zákony nemají zpětnou platnost.
S rekonstrukcí domu budou problémy. Lze jej rekonstruovat s přihlédnutím k aktuálním urbanistickým předpisům, ale to je v současné situaci nemožné. Z problému vedou dvě cesty – buď vše nechat ve stavu, v jakém je, nebo stavbu zbourat a připravit na novou výstavbu.
Shrnutí
Dodržování požadavků a norem při výstavbě na zahradním pozemku je klíčem ke klidnému venkovskému životu v přírodě. Výsledkem jejich zanedbání budou zdlouhavé spory se sousedy, sankce regulačních a dozorových úřadů, demolice budov či soudní spory. Nestojí to za to riziko.
Kdysi nebyly nijak dodržovány minimální vzdálenosti mezi domy. A dobře víme, že to často vedlo k ničivým požárům, někdy ničícím největší města světa.
Postupem času si lidé vytvořili určité konstrukční principy, aby byla zajištěna stejná bezpečnost. Protipožární vzdálenost mezi domy umožňuje lokalizovat jeden požár a zabránit jeho rozšíření na několik budov. To je první věc.
Za druhé, SNiP a GOST přijaté v naší zemi umožňují udržovat hygienické mezery mezi budovami. To vše je nezbytné, aby si sousedé navzájem neblokovali světlo a speciální služby mohly snadno získat přístup k podzemním komunikacím a snížit šíření infekcí.
Dnes existuje několik standardů pro privátní a vícebytovou výstavbu. Povinnost dodržovat je leží na bedrech developera – jednotlivce nebo sdružení fyzických osob. Praxe je taková, že v městském prostředí jsou požadavky přísnější a jejich plnění je kontrolováno jasněji. A v zemi a individuální výstavbě jsou povolena některá drobná porušení.
Vícepodlažní obytné budovy
Pro výstavbu výškových budov platí přísné stavební normy. Dá se říci, že čím vyšší je počet podlaží domu, tím větší plocha by měla být přidělena pro potřeby domácnosti bez možnosti výstavby na tomto území.
Developer bytového domu musí splnit požadavky zákona. Hlavním cílem stávajících standardů je bezpečné a pohodlné bydlení pro všechny obyvatele.
Při výběru optimální vzdálenosti mezi výškovými budovami musí developer vzít v úvahu:
- Stávající seismická situace v regionu.
- Třída požárního nebezpečí budovaného domu.
Správně zvolená vzdálenost zajistí bezpečnost ostatních budov v městském prostředí a jejich obyvatel v případě zničení budovy nebo požáru.
Podle stávajících norem musí bytové prostory osluněné nejméně 4 hodiny denně. Pravidlo se kontroluje zejména ve spodních patrech.
Na základě toho by minimální vzdálenost mezi dlouhými stranami bytových domů měla být:
- 15 metrů: mezi 2 a 3patrovými budovami;
- 20 metrů: 4patrové budovy;
- 25 metrů: 5patrové budovy;
- 45 metrů: 9patrové budovy.
Dodržování těchto vzdáleností umožňuje ve většině případů zajistit přístup světla do bytů všech obyvatel a zajistit dostatečnou úroveň bezpečnosti v případě nouze.
Soukromá bytová výstavba
Individuální bytová výstavba je hlavním polem pro působení většiny zákonů. Protože taková stavba nevyžaduje od developera znalost právních jemností (na rozdíl od profesionálních stavitelů zapojených do plánování bytových domů). Chybu tedy může udělat každý.
Dnes lze jednotlivé projekty rozdělit do 2 velkých oblastí:
- Vlastně samotná individuální výstavba na pozemcích určených pro individuální bytovou výstavbu.
- Pozemky nekomerčního charakteru, na kterých lze stavět i bydlení (společnosti, DNO, SNK, družstva atd.).
Hlavním rozdílem v prvním případě je přítomnost policejní adresy na pozemku, pozemky pro individuální bytovou výstavbu jsou uvedeny speciálně pro výstavbu trvalých budov a celoroční, spíše než sezónní, pobyt v nich a dostupnost komunikací .
Je jednodušší stavět bydlení v nekomerčních oblastech. Často jsou plochy jejich pozemků poměrně malé, takže někdy je prostě nemožné splnit všechny stávající normy. Na základě toho je základní postup upraven v zakládací listině společnosti, které web patří.
Ale s individuální bytovou výstavbou je to složitější. Zde je třeba splnit mnoho požadavků. Ty hlavní jsou uvedeny:
- V územním plánu.
- SNiP 30-02-97 (ve znění z roku 2018).
- SP 53.13330.2011.
- SNiP 2.07.01-89.
U všech těchto úkonů mají samozřejmě prvořadý význam normy požární bezpečnosti. Stručně řečeno, mezi dřevostavbou a dřevěnou konstrukcí musí být dodržena vzdálenost minimálně 15 metrů. Pokud se v obou případech (myšleno sousedé) bavíme o zděných stavbách, tak minimální vzdálenost mezi domy může být minimálně 6 metrů.
Velký význam má červená čára – označuje hranici s veřejným územím a sousedními oblastmi. Většina norem vyžaduje dodržení alespoň 6metrové vzdálenosti od domu k červené čáře. Plot lze odstranit mimo jeho provoz, ale neblokovat přístup ke komunikacím (pokud jsou položeny ve společném prostoru), nezasahovat do chodců a nezakrývat sousední oblasti.
Upravují se také normy vzdáleností mezi přístavky a domem na území jednotlivé bytové výstavby. Pro dodržení hygienických norem se doporučuje ponechat alespoň 8 metrů na pouliční toalety, zeleninové zahrady, místa, kde jsou skladována organická hnojiva, vany a studny. U přístavků – kůlny, garáže – se předpokládá dodržení 12 metrů od obytného domu. Opět podle bezpečnostních norem.
Základní pojmy při dodržování standardů vzdálenosti mezi domy
Upozorňujeme na několik zákonných práv při výstavbě všech typů stavebních projektů na vašem vlastním staveništi. Všechny působí u nás a mají právní moc.
- V prvé řadě se jedná o tzv. přednostní právo prvního developera. Používá se v případech, kdy nejsou splněny hygienické normy v oblastech. Pokud například jeden developer schválil plán umístění objektů na svém území, pak by sousední lokality (kde takový plán nebyl dříve schválen) měly stavět na již postavených a vyzdobených budovách a vytvořit plán na svém území. . Totiž: dodržujte potřebnou vzdálenost nejen od plotu, ale i od sousedních objektů – pokud se například nacházejí blíže k plotu než 3 metry. A také mezi obytnými budovami musí být alespoň 6 metrů. A opět při stavbě budete muset stavět na již postavených a zdokumentovaných objektech na pozemku vašeho souseda.
Při nedodržení těchto opatření bude za správný projekt uznán dříve pozemkovým výborem přihlášený projekt. Toto je prioritní právo, které má první vývojář. - Druhým bodem je výstavba letních chat. Jak ukazuje praxe, splňují normy méně. Protože na takových územích je zpravidla málo podzemních komunikací (nebo vůbec žádné) a plocha pozemků je větší. Ve skutečnosti se v takových situacích často neberou v úvahu stávající SNiP, ale charta zahradní společnosti a sdružení vlastníků a vlastníků pozemků. Například musí uvádět určité zásady pro výstavbu bytových domů, přijaté na valné hromadě vlastníků. Typicky je to: maximální velikost obytných nemovitostí, 3–4 metry od budov mezi sousedy, 3–4 metry od nebytových nemovitostí, alespoň 4 metry od velkých stromů, 1–2 metry od keřů. Mimochodem, soud nebude posuzovat případy nedodržení stavebních norem na nekomerčním území. Všechny stížnosti by proto měly být často zasílány společenství vlastníků, které stávající ustanovení přijalo.
- Legálně lze na pozemcích určených pro individuální bytovou výstavbu postavit maximálně třípodlažní budovy. Zároveň je důležité dodržet následující požadavky: minimálně 10 metrů k sousedním objektům, nerozdělování domu na byty a společný prostor pro všechny obyvatele. Podle norem se kontroluje i taková věc, jako je stínění. Není tedy dovoleno, aby sousední oblasti byly skutečně zastíněny vícepatrovou budovou déle než půl dne. Přibližně stejné pravidlo platí i pro sousedy – jejich dům by neměl vrhat stín tak, aby zcela blokoval vaši obytnou nemovitost před sluncem na více než 2 hodiny denně.
Ukazuje se, že nemůžete jen tak postavit dům, kde chcete. Je nutné splnit několik norem a zákonných požadavků najednou, aby nerušil život sousedů, nevytvářel problémy pro záchrannou službu a vytvořilo bezpečné bydlení.
Protože všechny tyto standardy byly prověřeny časem, několika generacemi lidí a stavitelů. Všechny jsou navrženy tak, aby náš život byl bezpečnější a pohodlnější.
