Jak správně vyřešit spor o hranice pozemků?

Mnohé oblasti v Rusku se prolínají a překrývají. Majitel možná neví, že de jure zabírá část cizího pozemku, ale to ho nezachrání před pokutami a nebezpečím ztráty „kusu“ svého pozemku. Odborníci nám řekli, jak uvést zákonné hranice v katastru do souladu se skutečnými před soudem nebo před soudem a kdy by se to nemělo dělat vůbec. Poradili, kdy má smysl kupovat hodně s křižovatkami a kdy ne, a podělili se, jak pozemek před obchodem zkontrolovat.

Překrývání parcel je častým příběhem a většinou za to mohou katastrální inženýři. Špatně určili například souřadnice bodů obratu a nezohlednili skutečnou polohu objektů. Celá ulice nebo i vesnice se může „posunout“ do strany – to se děje v případě tzv. „lineárního posunu“, kdy zeměměřické práce byly provedeny již dávno a špatně a namísto měření v plném rozsahu chybějící body byly nakresleny na papíře, říká vedoucí praxe „Pozemky, katastr, registrace“ „Společenství pozemkových právníků“ Yulia Buzanova.

Ale hlavním rozdílem mezi vysídly není jejich typ, ale to, zda jsou dotčena práva sousedů. Pokud ano, pak mohou být křižovatky plné nejen sporů se sousedem, ale také správních pokut podle čl. 7.1 správního řádu za neoprávněné zábory cizího pozemku (například plotu, domu, lázní apod.). Vypočítávají se jako procento z katastrální hodnoty zabrané půdy, ale činí nejméně 5000 100 rublů. pro jednotlivce a nejméně 000 XNUMX rublů. pro právnické osoby. Dostávají za to stále častěji pokuty, a to nejen za vytrvalé porušovatele, ale i za ty, kteří nevěděli, že určitý „kus“ v jejich oblasti není zahrnut, sdílí Buzanova. A co je ještě horší, můžete přijít o část spiknutí, jehož hranice překračují jiné, varuje vedoucí partner advokátní kanceláře Yug Jurij Pustovit.

Otázka opravy překryvů je aktuální i proto, že od 1. ledna 2018 vstoupí v platnost zákaz jakýchkoli transakcí s oblastmi, které nemají oficiální hranice. Podle údajů Rosreestru ke konci roku 59 jich je 2016 %. K prodeji nebo odkázání pozemku je nutné vyjasnit si jeho hranice. A v případě překryvů bude ve výhodnější pozici ten ze sousedů, který jako první provedl zaměření pozemku a dal pozemek do katastru nemovitostí.

Pokud majitelé narazí na křižovatky, musí být zákonné hranice uvedeny do souladu se skutečnými. Pro začátek byste se měli pokusit problém vyřešit mírovou cestou.

1. Předsoudní narovnání

Pokud je chyba v registru (práce katastrálního inženýra), je společnost Rosreestr povinna ji opravit, když obdrží potvrzení o takové chybě (správný plán hranic). Úředníci jsou ale většinou obezřetní, pokud vidí riziko sporu se sousedy, a většinou k němu dojde. Proto s nimi budete muset koordinovat plán hranic. Nejdůležitější je získat jejich souhlas: pomůže to vyřešit problém bez soudu.

Buzanová doporučuje kontaktovat Rosreestra, i když jeden ze sousedů odmítl podepsat zákon o schválení hranic. Úředníci žádost samozřejmě zamítnou. Jejich oficiální odmítnutí však potvrdí, že žadatel dodržel povinné reklamační řízení. A že jediné východisko pro něj je obrátit se na soud.

Ve věci A65-14074/2016 soudce Nejvyššího soudu odmítl postoupit stížnost k projednání ekonomickému kolegiu, neboť stěžovatel neprokázal, že dodržel postup v přípravném řízení.

2. Jít k soudu: vznést správné požadavky

V praxi existují dva přístupy: oba jsou běžné, ale pouze jeden z nich je správný.

– Žádost o vynětí údajů o hranicích pozemku, který byl zapsán s chybou (např. ve věci A13-12775/2016) ze státního katastrálního úřadu. V některých regionech to dělají jen soudy, ale tato metoda je nesprávná, tvrdí Pustovit. Koneckonců, pokud vyloučíte informace o hranicích webu, sám přestane jako předmět práva existovat, vysvětluje právník. Přitom odst. 3 Čl. 61 zákona o státní evidenci nemovitostí umožňuje opravu registračních chyb, pokud to „nevede ke vzniku, zániku nebo převodu zapsaných vlastnických práv“.

– Žádost o úpravu informací o hranicích a rozloze pozemku ve státním registračním registru (jako v případě A09-4250/2016). Pustovit považuje takové požadavky za správné: je nutné opravit hranice objektu, který je registrován s chybou, nahradit některé souřadnice jinými, i když je nutné „odříznout“ část sousedské oblasti.

3. Obrátit se na soud: stanovení seznamu obžalovaných a třetích osob

Pokud tělo Rosreestra odmítne opravit hranice, Buzanova radí, aby ho přivedla jako obžalovaného, ​​jinak – jako třetí stranu. Soudy přitom mohou mít různé názory na roli Rosreestrové v procesu, varuje.

Civilní kolegium Nejvyššího soudu zaslalo pozemkový případ 4-КГ15-38 k přezkoumání, protože nižší orgán nevyzval žalobce, aby zahrnul Rosreestra jako žalovaného. To se ale udělat muselo, protože to byl on, kdo zavinil chybu v katastru a bylo na něm, aby ji po vyřešení sporu napravil.

Kromě toho je nutné do korekce hranic zapojit všechny, jejichž zájmy mohou být dotčeny.

4. Obrátit se na soud: posouzení nároku

Chybu v zápisu je třeba prokázat u soudu. V tomto případě bude užitečný nejen plán hranic získaný před soudem, ale v případě potřeby také soudní průzkum půdy, který je jmenován na žádost stran. Specialista nejen odpoví na otázku o důvodech překrytí, ale také nabídne možnosti, jak jej opravit.

Soud bude zjišťovat, čí hranice se na území objevily dříve – platí zde zásada „Kdo je dříve vložil do katastru, má pravdu,“ říká Buzanová. Soud bude také zjišťovat, jaký je důvod chyby a zda vlastník pozemek v konkrétní výměře a uspořádání právně vlastní, pokračuje právník.

Soudy mohou odmítnout vyhovět žádosti o opravu chyby, protože existuje právní spor. To je důvodem naprosté většiny všech odmítnutí, která se ale neopírají o zákon, ujišťuje Pustovit.

Soudy, které odmítají nárok na opravu chyby v registru kvůli sporu o právo, nikdy nevysvětlí, proč tam nemůže být. Který právní řád nedovoluje, aby případ napravil chybu, aby byl sporem o právu? Ostatně se to řeší v žalobních řízeních, která jsou k tomu přesně určena. Soudy navíc vždy zkoumají, na jakém právním základě pozemky patří každé ze stran.

Managing Partner AB „Yug“ Yuri Pustovit

Před nákupem: zkontrolujte prase v pytli

Jak vidíte, postup opravy překrytí není snadný a může stát spoustu peněz a času. Hlavní potíž ale možná není v byrokratických bariérách, ale ve střetu zájmů, který může řešení problému oddálit o mnoho let.

V naší praxi je v okrese Solnechnogorsk v Moskevské oblasti skupina pozemků de iure posunuta o několik metrů. V důsledku toho se některé (včetně výrobních) budov skutečně nacházejí v sousedních oblastech. Situace se dotkla několika uživatelů půdy, takže se již několik let bojí na toto téma upozornit.

Anton Shamatonov, partner ve společnosti Mozgo and Partners

Namísto řešení problému (nebo jeho neřešení) může vlastník chtít svůj pozemek prodat. A další prodávající o vyměření hranic ani neví, pokud pozemek vlastní již delší dobu a nebyly vůči němu uplatněny žádné nároky. Takové pozemky „s kostlivcem ve skříni“ se prodávají poměrně často, poznamenává Buzanova. Kupujícím většinou stačí katastrální plán, takže se o nesrovnalostech dozvědí později, když například potřebují rozdělit parcelu, nebo vznikl spor se sousedem, říká Elena Cherkasova z advokátní kanceláře „Mozgo and Partners .“ Podle ní se kupující o vyměřování hranic ve fázi koupě nemovitosti dozví jen zřídka, ale pokud se to dozvědí, mělo by to mnohé odstrašit, zvláště pokud existují jiné možnosti.

Aby se předešlo problémům v budoucnu, má smysl stránku zkontrolovat, než za ni zaplatíte peníze. Je nutné nejen se informovat v Jednotném státním registru nemovitostí, ale také požádat katastrálního inženýra, aby na místě sám ukázal své právní hranice. To doporučuje Yulia Zhadan ze Stepanova a Aksyuku. Zastavěné i nezastavěné oblasti je třeba kontrolovat, trvá na tom.

Pokud problém s koupeným pozemkem není globální (například plot ohrazuje prázdný pozemek nebo překračování hranic neporušuje práva sousedů), můžete odhadnout, kolik času a úsilí bude stát náprava nedostatku. Pak bude jasné, zda má cenu žádat prodejce o slevu, nebo ho vyzvat, aby si vše dal do pořádku sám.

Vedoucí praxe „Zeměměřictví, katastr, registrace“ „Společenství pozemkových právníků“ Yulia Buzanova

Pokud je po zakoupení objevena chyba registru, musí být opravena, aniž by se čekalo, až si toho všimnou úřady nebo sousedé. To pomůže ušetřit čas, peníze a nervy, ujišťuje Buzanová. Pokud chybu nelze opravit, je to důvod k uplatnění nároku na snížení ceny nebo ukončení smlouvy vůči prodávajícímu, uzavírá Pustovit.

Pozemek je považován za součást zemského povrchu a má vlastnosti, které jej umožňují definovat jako individuálně definovanou věc (článek 3 článku 6 zemského zákoníku Ruské federace; část 7 článku 38 zákona ze dne 24.07.2007. července 221 N XNUMX-FZ).

Hranice jsou hlavním individualizačním znakem pozemku (článek 3, část 1, článek 7 zákona č. 221-FZ) a jsou určeny zeměměřičstvím.

Při provádění prací na zeměměřičství je předmětem dohody přesné umístění hranic mezi dvěma sousedícími plochami.

Katastrální inženýr může při vyměřování pozemku identifikovat průsečík hranic pozemku s hranicemi sousedních pozemků, informace o nich jsou již obsaženy ve státním katastru nemovitostí, což může vést k neshodám mezi vlastníky (vlastníky). ) sousedních pozemků.

Pokud je v důsledku katastrálních prací objasněna poloha hranic vašeho pozemku nebo hranic sousedních pozemků, o nichž jsou údaje zahrnuty ve státním katastru nemovitostí, je umístění hranic pozemků na základě povinné dohody mezi vámi a jinými osobami, které mají sousední pozemky nebo jiná vlastnická práva. Předmětem schválení je určení polohy hranice pozemku, která je hranicí jiného pozemku (části 1 – 3, § 39 zákona č. 221-FZ).

Postup při odsouhlasení umístění hranic pozemku

K územnímu plánu je vypracován akt o schválení umístění hranic pozemku. Umístění hranic pozemku se považuje za dohodnuté, pokud listina obsahuje vlastnoruční podpisy všech zúčastněných stran.

Pokud řádně vyrozuměná osoba nevyjádří svůj souhlas nebo nepodá odůvodněné odmítnutí sjednání hranic, považuje se hranice za sjednanou s touto osobou, což je zaznamenáno v aktu. Zároveň je třeba k územnímu plánu přiložit i doklady potvrzující vyrozumění vlastníka přilehlého pozemku o kolaudaci.

Pokud není s vlastníkem (vlastníkem) sousedního pozemku dohodnuto umístění hranic pozemku nebo jsou mu předloženy písemné námitky odůvodňující zamítnutí kolaudace, musí být zahrnuty do kolaudačního zákona (část 4 čl. 40 zákona č. 221-FZ) . Neschválení nebo porušení postupu pro jeho provedení může v budoucnu vést k tomu, že katastrální komora odmítne provést katastrální zápis vašeho pozemku (ustanovení 9, část 3 a doložka 2, část 5, § 27 zákona N 221-FZ).

K vyřešení neshod doporučujeme použít následující algoritmus.

Krok 1. Zahájit opětovnou koordinaci umístění hranic pozemku (článek 84 Požadavek na přípravu územního plánu, schváleného nařízením Ministerstva hospodářského rozvoje Ruska ze dne 24.11.2008. listopadu 412 N XNUMX)

Je možné, že došlo k chybě v katastrálních údajích, proto je třeba se obrátit na katastrální úřad nebo vlastníka přilehlého pozemku s prohlášením o nutnosti opravy (§ 28 zákona č. 221-FZ) .

Informace o odstranění námitek k umístění hranice pozemku bude následně zahrnuta do kolaudačního zákona.
Pokud umístění hranic nebylo dohodnuto dobrovolně, budete se muset obrátit na soud (část 3.1 článku 25, část 5 článku 40 zákona č. 221-FZ).

Krok 2. Připravte prohlášení o nároku k určení polohy hranic pozemku a balíčku dokumentů (část 2 článku 131 občanského soudního řádu Ruské federace)

Při přípravě žaloby věnujte zvláštní pozornost soudu těm objektům (přirozeným nebo umělým, existujícím v oblasti 15 let nebo déle), na základě kterých byla určena poloha místa (vaše i sousední) .

Podobnými objekty jsou ploty, stromy, jiná výsadba, sloupy atd.

Tato informace je velmi důležitá, protože při absenci listinných důkazů o hranicích lokality je její poloha určena pouze jmenovanými objekty (části 7 a 9 článku 38 zákona č. 221-FZ).

Jako žalovaný v případě musíte uvést vlastníka sousedního pozemku a jako třetí osoby – katastrální komoru a katastrálního inženýra.

Je také nutné správně formulovat požadavky na soud. Nároky mohou být v závislosti na okolnostech případu následující:

• • uznat polohu přilehlé hranice pozemku žalovaného jako chybu v katastru;
  • stanovit přilehlou hranici mezi pozemky (zpravidla v souladu se souřadnicemi uvedenými v závěru katastrálního inženýra).

  K žalobě mohou být připojeny následující dokumenty (článek 132 občanského soudního řádu Ruské federace):

  • • kopie žalobního návrhu podle počtu žalovaných a třetích stran;
    • kopie vlastnických a vlastnických dokumentů k pozemku (dokument, na jehož základě pozemek vlastníte, osvědčení o státní registraci práva);
    • kopii hraničního plánu;
    • informace ze státního katastru o přilehlém pozemku (část 1 a 2 § 14 zákona č. 221-FZ);
    • doklad potvrzující zaplacení státního cla. Doporučuje se nejprve objasnit výši státní daně u soudu, protože soud může přijmout pohledávku zaplacenou státní daní ve výši 300 rublů jako pohledávku nemajetkové povahy (ustanovení 3, odstavec 1, čl. 333.19 daňového řádu Ruské federace), ale může jej také ponechat bez opatření na základě toho, že státní daň musí být zaplacena v souladu s odstavci. 1 bod 1 čl. 333.19 daňového řádu Ruské federace – jako při podání pohledávky majetkové povahy, podléhající posouzení v závislosti na ceně pohledávky, protože nároky na stanovení hranic pozemku se týkají nároků na práva k nemovitostem ;
    • další dokumenty, jakož i kopie dokumentů potvrzujících vaše nároky, podle počtu žalovaných a třetích osob. Žaloba se podává v místě pozemku (část 1 článku 30 občanského soudního řádu Ruské federace; bod 2 usnesení pléna Nejvyššího rozhodčího soudu Ruské federace č. 10, plénum Nejvyššího rozhodčího soudu Ruské federace č. 22 ze dne 29.04.2010. dubna XNUMX).

    Krok 3. Zúčastněte se soudního jednání

    Při posuzování případu může být nutné jmenovat pozemkovou hospodářskou zkoušku k vyřešení otázky, zda byly katastrální práce provedeny v souladu s požadavky zákona, a také jaké souřadnice by měly být použity ke zjištění polohy přilehlého hranice dvou sporných oblastí (článek 79 občanského soudního řádu Ruské federace).

    Krok 4. Získejte soudní rozhodnutí a kontaktujte katastrální komoru

    Po nabytí právní moci soudního rozhodnutí je třeba obrátit se na katastrální komoru s žádostí o zápis vašeho pozemku nebo o provedení zápisu do katastru v souvislosti s upřesněním hranic pozemku na základě rozhodnutí soudu (část 4 čl. 28 zákona N 221-FZ) .

    Katastrální orgán je povinen chybu opravit a provést zápis do katastru.

    Dávejte pozor!
    K vyřešení soudního sporu můžete potřebovat kvalifikovanou právní pomoc specialisty, jejíž náklady mohou být v závislosti na složitosti případu, výši nároku a dalších faktorech významné. Pokud jsou vaše zájmy zastupovány u soudu, budete muset připravit notářsky ověřenou plnou moc pro zástupce (článek 185, 185.1 občanského zákoníku Ruské federace; část 2 článku 53 občanského soudního řádu Ruské federace) . Soud může na základě písemného návrhu vymáhat od žalovaného ve váš prospěch náklady na zaplacení služeb zástupce (článek 1 čl. 100 občanského soudního řádu Ruské federace).