Na co se zeptat při prohlídce domu?

Ne každý chce bydlet v novostavbách. Mnoho lidí záměrně kupuje byty na sekundárním trhu. A existuje pro to mnoho důvodů. Infrastruktura v mikrodistriktu již byla vytvořena, zmenšování domu bylo dokončeno, majitel domu provedl hrubé opravy. V každém případě však musíte vědět, jak správně zkontrolovat byt, na co si dát pozor, abyste nemuseli problémy řešit mnoho let. Nebo se může ukázat, že se tu nedá žít vůbec a je potřeba rychle hledat jinou možnost.

Každý ví, že je nutné zkontrolovat vlastnické dokumenty k bytu. Kupující si vyžádají výpisy z Jednotného státního registru nemovitostí, zjišťují, kdo je na vybraných metrech čtverečních registrován a zda mezi nimi nejsou nějací „chovanci“ nebo občané registrovaní u PND. Alarmující jsou situace, kdy se bydlení prodává na základě plné moci nebo bezprostředně po dědictví.

Totiž, mnoho lidí je nedbalých při kontrole prostor. Moderní technologie navíc umožňují koupit byt na dálku. Mnoho lidí se omezí na dotaz majitele, v jakém stavu je byt, při „prohlídce“ při virtuální prohlídce na webu agentury. A doufají, že odpovědi budou vyrovnané. Pak si musíme pamatovat přísloví „oči viděly, co koupily“.

Abyste se s takovými situacemi nesetkali, musíte si uvědomit, že nemůžete věřit nikomu a ničemu. Je potřeba si vše prohlédnout, nejlépe si to sami osahat. Musíte také jen čichat a pozorně poslouchat. A teprve potom udělat závěr, koupit byt nebo hledat jinou možnost.

Nikam nespěcháme se vstupem do bytu. Nejprve si prohlédneme dvůr

I v okolí se můžete dozvědět spoustu zajímavostí, např.

1. Je tam parkoviště, pro kolik aut je určeno? Pokud byl dům postaven ve 20. století, s největší pravděpodobností zde nebude žádné parkoviště. A zde je důležité podívat se, kdo a kde auto nechává. Může se ukázat, že všechny květinové záhony a přístupy/vchody do dvora jsou obsazeny „železnými koňmi“.
2. Je území uzavřeno pro cizince nebo ne, jsou na vstupu bariéry nebo bezpečnost. Starost o bezpečnost není v dnešní době přehnaná.
3. V jakém stavu je hřiště? Leží na něm nebo v jeho blízkosti hory prázdných lahví a jiných odpadků? Tento bod je důležitý pro rodiče s dětmi.
4. Jsou na dvoře nějaké vykopané díry, známky propadů nebo trvalých louží? Pokud ano, je docela možné, že komunikace vedoucí k budovám je opotřebovaná a vy se budete muset smířit s neustálými opravami v přilehlé oblasti. Nezapomeňte však, že vysoká vlhkost vede k promočení základů a vlhkosti, alespoň v prvních patrech.

Nyní – fasáda domu a vchod

Pokud je dvůr v přijatelném stavu, neexistují žádné zjevné důvody k okamžitému odmítnutí nákupu, můžete přistoupit k další kontrole. A měli byste začít procházkou po obvodu domu. Zde je třeba zvážit:

• Přítomnost trhlin, zvláště malých a četných. Takové vady nelze odstranit. Za pár let zcela zakryjí stěny a dům se může stát neobyvatelným.
• Pokusy občanů o zateplení zdí svépomocí. To platí zejména pro rohové byty. Pokud taková fakta existují, může se ukázat, že bydlení v domě v zimě není příliš pohodlné.
• Stav slepého prostoru, vývody drenážního systému. Voda by neměla proudit přímo pod nebo podél stěn domu. V opačném případě – vlhkost, plísně a plísně, kterých je velmi obtížné se zbavit.

Před prohlídkou bytu před zakoupením vedlejšího domu musíte zkontrolovat stav vchodu. Zde nelze ignorovat následující body:

• Jak čisté jsou stránky? Jedna věc je, když právě prší, druhá věc je, když je v rozích „starý“ prach.
• Je tam osvětlení u vchodu a podlaží včetně havarijního.
• Jsou tam CCTV kamery?. Pokud ano, komu patří? Může se ukázat, že se obyvatelé snaží bezpečnostní problémy řešit vlastními silami.
• V jakém stavu jsou stěny?, drolí se omítka, existují nějaké nápisy velmi odlišného charakteru. Zároveň můžete vyvodit závěry o tom, kdo žije ve vchodu, zda se na místech budou ve večerních hodinách konat hlučné skandály a večírky.
• Kde jsou umístěny bytové elektrické panely a měřiče?zda jsou chráněni před vandaly a těmi, kteří se rádi připojují k elektrickému systému někoho jiného.
• Jsou tam nějaké pachy?, což naznačuje přítomnost vášnivých milovníků koček a psů.
• Je u vchodu nákladní výtah? Pokud ne, můžete mít problémy se zvedáním nábytku a spotřebičů na podlahu. Nebylo by zbytečné kontrolovat výtahy (osobní a nákladní) v provozu. Kabina by se neměla kývat ani zastavovat nad nebo pod podlahou. Také je třeba věnovat pozornost tomu, kdy je výtah uveden do provozu. Musí být vyměněn po maximálně 25 letech.
• Kouří obyvatelé ve společných prostorách? I když v době prohlídky nikdo nestojí s cigaretou, vyplatí se věnovat pozornost všemožným popelníkům na oknech, v rozích za radiátory apod. Dodatečně se vyplatí prohlédnout dveře potenciálních sousedů . Pokud jsou pravidelně kopané, „zdobené“ různými často obscénními nápisy, možná byste měli nákup odmítnout. V takových podmínkách nelze počítat s klidným životem.
• Jak funguje likvidace odpadu, pokud existuje? Vchod by neměl zapáchat. Pytle s odpadky kolem přijímací komory jsou důvodem k obavám. Může se ukázat, že odvoz odpadků vůbec nefunguje, nebo obyvatelé nepovažují za nutné dodržovat základní hygienická pravidla. Obojí je špatné. V domě se budou množit nejen švábi, ale také myši a potkani. Je velmi těžké se jich zbavit.

Pouze v případě, že neexistují žádné dotazy týkající se všech výše uvedených kritérií, můžete si byt před koupí přímo prohlédnout: bez majitele nebo v jeho přítomnosti. Neměli byste doufat, že se vám podaří donutit správcovskou společnost, aby uklidila chodby nebo okolí. Může se ukázat, že samotným obyvatelům je stav domu lhostejný. A pak bude všechno vaše úsilí zbytečné.

Na co si dát pozor při prohlídce samotného bytu: hlavní body

Vstup je snadněji kontrolovatelný. Nikdo to neumyje, dokud se to neleskne, ani to urgentně neopraví kvůli prodeji jednoho bytu. Ale ve skutečné místnosti je obtížnější identifikovat vady. Pokud v takových věcech nemáte vlastní zkušenosti, je lepší pozvat si na prohlídku zkušeného stavitele nebo opraváře. Zároveň můžete zjistit, kolik budou opravy v budoucnu stát.

Při kontrole bytu je třeba vzít v úvahu:

• Žádná nelegální přestavba.
• Stav inženýrských sítí: elektřina, vodovod, kanalizace, vzduchotechnika.
• Kvalita (přítomnost vůbec) zvukové izolace.
• Stav podlahy, stropu a stěn.

Pořadí šeků lze změnit. Žádný z bodů ale nemůže zůstat bez dozoru.

přestavba

Pokud majitel plánuje prodat byt, musí mít v rukou technický pas nemovitosti. Minimálně předkládá výpis z Jednotného státního registru nemovitostí s vysvětlením z plánu ZISZ. Pomocí těchto dokumentů můžete zjistit, zda nedochází k nelegálním přestavbám. Zákon zakazuje:

• Kombinujte kuchyň a pokoj, pokud je k dispozici plynový sporák a / nebo ohřívač vody, například pomocí oblouku.
• Umístěte radiátory na balkony/lodžie, pokud jsou napojeny na systém centrálního vytápění.
• Přesunout mokrá místa (koupelny, kuchyně), propojit přilehlou chodbu s toaletou atd.

Architektonický výbor místní správy nikdy nepovolí registraci takových změn. Pokud koupíte byt s nelegálními úpravami, pak na základě výsledků případné kontroly bude současnému majiteli uložena pokuta. A vrátí nemovitost do původního stavu.

Zákon umožňuje drobné změny, například uspořádání dveří mimo hlavní stěny. Vlastník je však povinen provést příslušné změny technické dokumentace v ZISZ.

Inženýrská komunikace

Nejprve musíte jít do kuchyně a koupelny. Zkontrolujte zde:

• Jaké radiátory jsou instalovány a jak jsou připojeny. Na přípojkách a kohoutcích by neměly být žádné rezavé skvrny. Totéž platí pro přípojná místa pračky, vývody k dřezům a toaletám.
• Tlak vody v kohoutcích, její barva a vůně.
• Materiál potrubí. Pokud jsou stoupačky a rozvody v koupelně a kuchyni ještě ocelové nebo litinové, znamená to, že byt nebyl minimálně 30 let rekonstruován. Kupující bude muset vše změnit na vlastní náklady.
• Přítomnost kohoutků pro uzavření přívodu vody do jednotlivých umyvadel, toalet, van, například v případě opravy. Ideální je, pokud jsou instalovány čidla úniku.
• Jak voda opouští záchod. Pokud se po spláchnutí zdrží v misce delší dobu, jsou někde dole ucpání.

Dalším krokem je kontrola elektrického systému. Potenciální kupující má právo vědět, jak zásuvky fungují. Je vhodné rozsvítit světla ve všech místnostech a požádat o spuštění např. mikrovlnky. Může se ukázat, že kabeláž prostě není navržena pro takové zatížení. Zásuvky pro připojení pračky a dalších stejně energeticky náročných zařízení musí být uzemněny a mít samostatné proudové chrániče.

Pokud je dům plynofikován, je potřeba se při prohlídce bytu podívat na stav sporáku a bojleru a co bylo použito k připojení. Může se ukázat, že majitel neoprávněně vyměnil ocelové přívodní potrubí za ohebné hadice. A kupující bude muset zaplatit za zpětné přepracování. Kromě toho je zakázáno zapouštět plynové potrubí do stěn. I to je třeba vzít v úvahu při kontrole.

Dalším důležitým faktorem je větrání. Pokud nebude správně fungovat, budou koupelny a kuchyně vlhké. Je to velmi snadné zkontrolovat. Při zavřených dveřích a otevřeném okně stačí k ventilačnímu otvoru připevnit list libovolného papíru. Pokud je přitahován k roštu, je vše v pořádku.

Stav podlahy, stěn a stropu

Zde se budete muset dívat, poslouchat a čichat. To je podle samotných realitních kanceláří správný způsob prohlídky bytu při koupi.

Nejprve o podlahách. Stačí projít místnostmi, abyste ucítili přítomnost poklesu a slyšeli případné skřípání. Pokud ano, s největší pravděpodobností se pod hotovou podlahou skrývají polena. Nebyly instalovány v bytech 25-30 let. Ve většině případů bude nutné desky vyměnit.

Odborníci také doporučují pokleknout na…. cítit podlahu Zápach z koček a psů stále zůstává i u těch nejčistotnějších majitelů. Minimálně se bude muset změnit povrchová úprava.

Pokud plány kupujícího nezahrnují ani kosmetické opravy, je nutné zkontrolovat stav parket, laminátu, linolea a dlaždic. Důležitými body jsou absence smrštění, prasklin, třísek, bublin a dalších vad.

Dále můžete přejít ke kontrole stěn. Zkontrolujte zde:

• Přítomnost odlupující se tapety nebo omítky. Mohou naznačovat nejen nekvalitní práci finišerů, ale také netěsnosti. Zvláště pečlivě musíte zkontrolovat rohy a spoje se stropem.
• Odchylky stěn od svislice. Vady v rozmezí 5-10 mm lze odstranit omítkou. Větší budou muset být maskovány sádrokartonem. A to jsou dodatečné náklady.

Ze stěn byste měli svůj pohled obrátit ke stropu. Opět se zaměřujeme na všechny druhy skvrn a skvrn. Může se stát, že sousedé v patře pravidelně zapomínají opustit kohoutek. Nebo (ještě hůř) střecha zatéká.

Pro jistotu můžete jít o patro výše a zkontrolovat, kdo tam bydlí. Pokud dveře otevře zjevně asociální osoba, možná budete chtít okamžitě hledat jiný byt ke koupi. K vymáhání náhrad za povodně v tomto případě nepomůže ani soud.

Stav zvukové izolace

Tento bod je neméně důležitý, pokud nechcete poslouchat koncerty rockové hudby se svými sousedy nebo čekat, až se dítě uklidní o několik pater nad nebo pod.

1. Kvalita a stav vchodových dveří. Chrání před vstupním hlukem, který je v bytových a výškových budovách nevyhnutelný.
2. Kvalita a stav okenních bloků. Zde již mluvíme o ochraně před hlukem z ulice, zvláště pokud je u domu dětské hřiště. Můžete strávit několik minut, abyste zjistili, jak se dveře otevírají/zavírají a zda nejsou opotřebovaná těsnění.

Současně je třeba zkontrolovat, zda pod okenním parapetem nedochází ke kondenzaci, vlhkým místům na svazích a prasklinám – zdrojům průvanu.

To však ke kontrole zvukové izolace nestačí. Hlavním zdrojem všemožných zvuků je samotný dům, přesněji řečeno jeho obyvatelé. A abyste objasnili hladinu hluku, musíte se uchýlit k trikům. Pokud je lepší zkontrolovat stěny na přítomnost plísní během dne, pak musíte zkontrolovat zvukovou izolaci večer, když sousedé přišli domů a dělají osobní záležitosti.

A zde se může ukázat, že stěny v budově netlumí vůbec nic. Můžete samozřejmě utratit své vlastní zdroje na zvukovou izolaci, ale musíte pochopit, že plocha místností a výška stropů se výrazně sníží. Navíc ani ty nejmodernější materiály nedokážou zcela přehlušit kročejový a strukturální hluk. Pokud výše dovádí několik dětí, musíte se s jejich hrami buď předem smířit, nebo rovnou hledat jiný předmět ke koupi. Tady přesvědčování nepomůže.

Závěr

Koupě bytu je velmi složitý a nákladný projekt. Mnoho lidí se s tímto problémem setká ne více než jednou nebo dvakrát za celý život. Abyste získali přesně ten byt a nenarazili na spoustu problémů, musíte před nákupem v novostavbě i ve vedlejší budově přistupovat ke kontrole co nejpečlivěji.

• V jakém stavu je okolí, je zde dětské hřiště a parkoviště pro auta.
• Před jak dlouhou dobou probíhala rekonstrukce u vchodu, fungují výtahy a osvětlení? Přítomnost obscénních nápisů na stěnách a dveřích sousedů se stopami po úderech nohou je důvodem k hledání jiného bydlení.
• Jsou na fasádě nějaké praskliny, potěry nebo lokálně umístěné izolační desky?
• V jakém stavu jsou stěny, podlaha, strop, komunikace, okna a dveře v bytě? Mnoho lidí si kupuje „zabité“ bydlení, aby provedli opravy „pro sebe“. V tomto případě ale můžete počítat s výraznou slevou z tržní ceny.
• Přítomnost přestaveb, zejména nelegálních.
• Kvalita zvukové izolace v domě. Je lepší hodnotit byt na základě tohoto faktoru blíže k večeru.

Při prohlídce bytu, zejména na sekundárním trhu, se neváhejte zeptat majitele nebo jeho zástupce. Pokud se prodejce vyhýbá odpovědi a začíná mluvit o krásném výhledu z oken a přítomnosti obchodů v sousedních domech, musí být kontrola provedena ještě důkladněji.

Viz také:

• Jak získat souhlas manžela s nákupem bytu – Zákon 2023
• Oceňování nemovitostí: co to je, proč je to potřeba, jak k tomu dochází?
• Zajištění nemovitosti – jak zkontrolovat zástavu nemovitosti