Jaký je rozdíl mezi generálním dodavatelem a dodavatelem
S počátkem stavebního boomu v Tádžikistánu se stále častěji setkáváme s pojmy, které pro nás byly neznámé nebo se s nimi setkávaly velmi zřídka. Aby se minimalizovalo nedorozumění, právníci veřejné organizace „Nezávislé centrum pro ochranu lidských práv“ ve speciálním projektu „Asia-Plus“ – „Obytné náměstí“ formuloval klíčové rozdíly mezi pojmy.
№1 Investor
Kdo je investor? Kdo může být investorem? Existují nějaké povinné podmínky pro investora?
V souladu s Čl. 1 zákona Republiky Tádžikistán „o investicích“ je investorem fyzická nebo právnická osoba, jakož i organizace bez vytvoření právnické osoby, která provádí investiční činnosti na území Republiky Tádžikistán.
Tedy investorem se stává ten, kdo financuje (investuje své peníze) stavbu objektu za účelem získání příjmu z prodeje novostavby.
V praxi tak občané, kteří chtějí koupit byt v dosud nepostavené novostavbě, uzavírají se stavební firmou smlouvu o majetkové účasti. To znamená, že investují své peníze do stavby domu a stávají se investory.
V tomto případě vznikají povinnosti investora:
— při provádění investiční činnosti na území Republiky Tádžikistán je investor povinen dodržovat právní předpisy Republiky Tádžikistán;
— za účelem kontroly plnění závazků z investičních smluv a smluv předkládá investor čtvrtletní zprávy ve formě schválené oprávněným orgánem státní správy v oblasti investic;
— investor se nesmí dopouštět jednání vedoucího k nekalé soutěži, jakož i jednání (nečinnosti) směřující k zamezení, vyloučení nebo omezení hospodářské soutěže, poškození práv, svobod a oprávněných zájmů jiných osob;
– investor při provádění investiční činnosti přijímá nezbytná opatření k vytváření pracovních míst a školení kvalifikovaných pracovníků z řad občanů Republiky Tádžikistán (článek 24 zákona Republiky Tádžikistán „o investicích“).
Podle ustanovení Čl. 9 zákona Republiky Tádžikistán „o investicích“ mají fyzické a právnické osoby provádějící urbanistické činnosti právo vykonávat funkce investora, zákazníka a dodavatele, být jejich zástupci a vystupovat jako uživatelé městských plánovací objekty.
č. 2 Generální dodavatel
Generální dodavatel – kdo to je? co dělá?
Generální dodavatel odpovídá objednateli za provedení celého rozsahu prací stanovených smlouvou. Přesněji řečeno, v oblasti bytové výstavby se za generálního dodavatele považuje stavební firma, která uzavřela smlouvu se zákazníkem (developerem). Právě tato organizace se zavazuje provádět veškeré stavební a montážní práce na staveništi včas.
Podle Čl. 718 Občanského zákoníku Republiky Tádžikistán, nestanoví-li právní předpisy nebo smlouva povinnost zhotovitele provést dílo stanovené ve smlouvě osobně, má zhotovitel právo zapojit další osoby (subdodavatele) do plnění části zakázky. jeho závazku. Dodavatel v tomto případě vystupuje jako generální dodavatel.
Pokud celý objem stavebních prací nemůže provést stavební firma (zhotovitel) sama, nestanoví-li právní předpisy nebo smlouva povinnost zhotovitele provést dílo sjednané ve smlouvě osobně, má právo na základě subdodávky dohodě, přizvat další stavební firmy k provedení části stavebních prací na místě firmy (subdodavatele). V tomto případě se hlavní dodavatel ve vztahu k subdodavatelům stává generálním dodavatelem.
Generální dodavatel odpovídá subdodavateli za nesplnění nebo nesprávné plnění ze strany objednatele (vyvíječe) jeho povinností ze smlouvy o dílo a objednateli odpovídá za následky nesplnění nebo nesprávného plnění jeho povinností ze strany subdodavatele v v souladu s odstavcem 1 Čl. 334 a umění. 434 Občanský zákoník Republiky Tádžikistán.
č. 3. Dodavatel a subdodavatel
Kdo jsou dodavatelé a subdodavatelé? Jaké úkoly plní? Jaké povolovací dokumenty jsou pro ně vyžadovány?
Investor nebo zákazník si na stavbu domu smluvně najme stavební firmu. Tato stavební firma se stává zhotovitelem.
Mezi povinnosti zhotovitele patří:
– jednat přesně podle tohoto návodu;
— poskytovat výsledky ve stanoveném časovém rámci;
— provádět práce v rámci schválených projektů a norem.
Uzavře se smlouva na zhotovení nebo zpracování (opracování) věci nebo na provedení jiné práce s předáním jejího výsledku objednateli.
Provádění stavebních prací na základě článku 17 zákona Republiky Tádžikistán „o udělování licencí na určité druhy činností“ je licencovanou činností a je zařazena do seznamu druhů činností, pro které je vyžadována licence.
V Čl. 9 zákona Republiky Tádžikistán „O udělování licencí na určité druhy činností“ uvádí seznam dokumentů potřebných k získání licence.
Podle norem Části 1 Čl. 714 Občanského zákoníku Republiky Tádžikistán se smlouvou o dílo zavazuje jedna strana (zhotovitel) provést na pokyn druhé strany (objednatele) určité dílo a dodat je objednateli ve stanovené lhůtě a objednatel se zavazuje dílo převzít a zaplatit (zaplatit cenu díla). Dílo je prováděno na nebezpečí zhotovitele, nestanoví-li zákon nebo dohoda stran jinak.
Podle norem, část 1 článku 718 občanského zákoníku Republiky Tádžikistán, v případech, kdy z právních předpisů nebo smlouvy nevyplývá povinnost zhotovitele provést dílo stanovené ve smlouvě osobně, má zhotovitel právo zapojit další osoby (subdodavatele) do plnění části své povinnosti.
Pokud tedy může být pouze jeden generální dodavatel, pak může být několik dodavatelů a subdodavatelů: jeden bude zodpovědný za zasklení oken, druhý za přímou výstavbu. Kvalita práce závisí na schopnosti subdodavatelů.
č. 4. Manažerská společnost
Jaká je osoba (organizace) odpovědná za proces výstavby (správcovská společnost)? Jaké funkce plní?
Generálního dodavatele lze považovat za správcovskou společnost, neboť je na základě smluvních podmínek oprávněn v plném rozsahu řídit a řídit (administrovat) celý proces výstavby, plánovat rozsah prací a koordinovat jednání subdodavatelů při realizaci stavby. nové budovy.
Zákazník nebo investor například pověřil dodavatele výstavbou několika budov a staveb. Jedna stavební firma objektivně nestihne dokončit celý rozsah prací včas, proto vyzývá další stavební firmy, aby se podílely na výstavbě objektu.
Během stavebních prací je hlavní stavební společností na základě smluvních podmínek správcovská společnost, protože odpovědnost za výstavbu zařízení nese ona.
Správcovskou společnost může jmenovat soud při reorganizaci nebo likvidaci stavební společnosti.
č. 5. Zákazník (vývojář)
Kdo je objednatelem (developerem) stavby? Kdo může být zákazník (vývojář)? Měl by mít licenci a jaké dokumenty jsou po něm vyžadovány? Komu je zákazník (vývojář) odpovědný?
Zákazník – investor nebo jím pověřená osoba k realizaci investiční akce nebo k provedení jiných smluvních stavebních prací se podílí na stavebních pracích na základě smlouvy (ve znění zákona Republiky Tádžikistán ze dne 02.01.2019. ledna 1577 č. 2, článek XNUMX kodexu územního plánování Republiky Tádžikistán).
Zákazníky činností územního plánování mohou být vládní orgány, fyzické a právnické osoby (část 1 článku 23 kodexu územního plánování Republiky Tádžikistán).
Výstavba budov, staveb, jejich komplexů a jednotlivých částí, objektů sociální, průmyslové, dopravní a inženýrské infrastruktury a terénní úpravy se provádějí na základě projektové dokumentace pro stavbu, vypracované z podnětu objednatele a na jeho náklady (1. část článku 63 zákona o územním plánování Republiky Tádžikistán) .
Skladbu, postup pro zpracování, koordinaci a schvalování projektové dokumentace pro provádění staveb a staveb stanoví oprávněný státní orgán v oboru architektury a urbanismu (část 2 čl. 63 ÚP ČR). Tádžikistán).
V souladu s článkem 23 zákona o územním plánování Republiky Tádžikistán je objednatel urbanistických činností povinen:
— dodržovat právní předpisy o územním plánování;
– předložit předepsaným způsobem zkušebním orgánům ke státnímu přezkoušení návrh územně plánovací dokumentace s výjimkou dokumentace, jejíž přezkoumání není nutné podle § 64 tohoto zákona (ve znění zák. Republika Tádžikistán ze dne 02.01.2019. ledna 1577 č. XNUMX);
— zajišťovat technický dozor nad procesem zpracování projektu, dodržováním projektu dokončených stavebních prací a kvalitou stavby (ve znění zákona Republiky Tádžikistán ze dne 02.01.2019. ledna 1577 č. XNUMX);
— zajistit provádění projektantského dozoru při realizaci urbanistické dokumentace (ve znění zákona Republiky Tádžikistán ze dne 02.01.2019. ledna 1577 č. XNUMX).
— zajistit včasnou přípravu prvotní povolovací dokumentace a schválení územně plánovací dokumentace.
č. 6. Vývojář
Kdo je vývojář? Jaké úkoly plní?
Vývojář (z angličtiny. Rozvíjet – vyvíjet, rozvíjet, vytvářet, zlepšovat) je podnikatel zabývající se tvorbou objektů v oblasti nemovitostí a organizací příslušných procesů.
Developerská činnost je podnikatelská činnost spojená se vznikem nemovitého majetku, rekonstrukcí nebo úpravou stávající stavby nebo pozemku, resp. vedoucí ke zvýšení jejich hodnoty.
Developer je tedy podnikatel, který se zabývá developmentem s cílem dosáhnout zisku z prodeje nebo pronájmu nemovitosti.
Mezi funkce vývojáře patří:
— vypracování projektu pro stavební projekt – co, kde a jak stavět;
— analýza trhu s nemovitostmi, nákup nebo pronájem pozemků;
— získání stavebního povolení, najmutí dodavatele pro realizaci projektu;
— dohled nad postupem výstavby, přitahování základních a dodatečných investic pro realizaci projektu;
— inzerce a prodej nemovitostí.
Vývojář a zákazník jsou prakticky synonyma. Ale developer vystupuje jako subjekt ekonomické činnosti, právní kategorie a nemá možnost zisku – prodej nemovitosti přímo investorovi.
Ale objednatel (developer) stavby je v legislativě právní kategorie a developer je pojem popisující druh činnosti. A rozdíly mezi těmito pojmy se týkají především stavební a právní sféry.
č. 7. Klasický řetěz
Často slýcháme o řetězci: developer – generální dodavatel – dodavatel – subdodavatel. Kdo je kdo v tomto řetězci a jakou funkci plní?
Pojďme si to shrnout. Tak, zákazník (vývojář) – fyzická nebo právnická osoba, která získala oprávnění k výstavbě projektu bytové výstavby. V souladu s tím je developer hlavní osobou, se kterou investoři/kupující kontaktují v nepřítomnosti správcovské společnosti.
Hlavní dodavatel – osoba, která vykonává práci podle smlouvy zapojením dalších osob.
Dodavatel (subdodavatel) – osoba, která přímo vykonává práci na základě konkrétního zadání. Pokyny může poskytnout buď generální dodavatel nebo přímo zákazník (vývojář).
Nyní je jasno o řetězci „vývojář – generální dodavatel – dodavatel – subdodavatel“. Zákazník (developer) nese plnou odpovědnost vůči investorům za vše, co se děje během výstavby v souladu s dohodou mezi nimi podepsanou. Generální dodavatel má plnou kontrolu nad prací dodavatelů a subdodavatelů. Pokud všichni (dodavatel, subdodavatel a generální dodavatel) pracují na stejné stavbě a plní různé funkce, pak se všichni společně hlásí zákazníkovi (developerovi).
To se může stát při absenci dostatečného množství techniky, pracovníků a samozřejmě krátkého termínu dokončení projektu.