Jak správně vypočítat nájemné za byt?

Optimální náklady na pronájem bytu by měly být pro pronajímatele co nejvýnosnější, ale zároveň přijatelné pro nájemce. Pokud je cena podhodnocena, nedostanete všechny možné příjmy, a pokud je cena příliš vysoká, zájem ze strany nájemníků výrazně klesá, takže bydlení nemusí být vůbec pronajaté.

Analýza trhu, studium kritérií ovlivňujících nájemné a porovnání vaší nabídky s ostatními vám pomůže spočítat náklady na pronájem bytu.

Výpočet optimálních nákladů lze rozdělit do dvou fází. Nejprve určíte průměrnou cenu nájmu pro váš typ bydlení a poté stanovíte cenu s přihlédnutím k podrobné analýze kritérií.

Fáze 1 – stanovení průměrné ceny pronájmu

Chcete-li nastavit vhodnou cenu pronájmu, vyberte podobné možnosti na trhu s přihlédnutím k hlavním charakteristikám.

Umístění domu

To se týká lokality a čtvrti ve městě. Náklady na pronájem bytu v centru jsou o 30-50% vyšší než u stejné nemovitosti na okraji.

Cenové rozpětí v elitních oblastech a v oblastech s masivní konstrukcí je také velmi odlišné. Náklady na pronájem jsou ovlivněny prestiží a bezpečností místa, kde je byt pronajímán.

Počet pokojů

Dále, abyste zjistili průměrné náklady na nájemní bydlení, vyberte nemovitosti podobné a podobné konfigurace. Nájemné za garsonku nebo jednopokojový byt ve srovnání s dvoupokojovým bytem ve stejném stavu a ve stejném domě se může lišit o 20-30%.

To stačí k určení průměrných nákladů na pronájem bydlení, ze kterých budete vycházet. To zjistíte rozborem nabídek ostatních pronajímatelů.

Například potřebujete pronajmout jednopokojový byt v okrese Goloseevsky v Kyjevě. Vyberte tyto možnosti na trhu a podívejte se, za kolik se pronajímají. Podle DOM.RIA byly průměrné náklady na pronájem jednopokojového bytu v okrese Goloseevsky k listopadu 2020 17,9 tisíc UAH. Toto je základní údaj, který byste měli dále zvážit. Nyní jej ale musíte přizpůsobit nákladům, které nejlépe vyhovují vašemu domovu.

Fáze 2 – podrobná kalkulace ceny pronájmu s přihlédnutím k kritériím

Mít objektivní údaj, ze kterého budete stavět, můžete cenu formulovat podrobněji. Chcete-li správně určit náklady na pronájem bytu, analyzujte je podle co nejvíce z následujících kritérií.

Stav domu

Nájemné v novostavbě je zpravidla vyšší než ve vedlejším bydlení. Cenu ovlivňuje i použitá technologie při stavbě domu. Bydlení ve zděném nebo monolitickém domě lze pronajmout výhodněji než v panelovém domě.

Zvláště důležité je snížit náklady na byty v „zásuvkových“ budovách starých zásob, budov z Chruščovovy éry. Likvidita takového bydlení je nízká a je poměrně obtížné jej výhodně pronajmout. Cena pronájmu zde může být dvakrát nižší než v novostavbě cihlového domu v blízkosti.

Stav bytu

Čerstvá rozsáhlá rekonstrukce je příležitostí ke zvýšení ceny pronájmu oproti průměrné ceně pro vaši kategorii nemovitosti o 20-50 %. Bydlení s designovými interiéry, prémiovými povrchovými úpravami a značkovými spotřebiči si lze pronajmout za téměř dvojnásobek průměrné ceny.

Pokud v bytě bydleli již předchozí nájemníci a rekonstrukce v něm nejsou nejnovější, bude to objektivně o něco méně, než je průměr. Nemovitosti v rezidenčním stavu bez rekonstrukce se pronajímají o 20-30% levněji.

Kompletní s nábytkem a spotřebiči

Náklady na pronájem nezařízeného bytu jsou poloviční oproti plně zařízenému a vybavenému bydlení. Pokud chybí pouze některé prvky – pračka, TV nebo lednička, snižuje se i cena pronájmu.

Pokud je v bytě designový nábytek nebo nové značkové vybavení, cena pronájmu se zvyšuje. Náklady jsou také ovlivněny přítomností vyhřívaných podlah, systému chytré domácnosti, video interkomu a dalšího doplňkového vybavení pro pohodlí a bezpečnost.

Infrastruktura a zlepšování

Přítomnost stanice metra, velkých obchodů, nákupních a zábavních center, škol, školek a dopravních uzlů v blízkosti zvyšuje likviditu nemovitostí. Zvažte také vnitřní infrastrukturu domu:

• hřiště;
• obchodní a sociální zázemí přímo v bytovém komplexu;
• kryté, podzemní parkoviště pro hosty;
• osobní a nákladní výtahy;
• uzavřený prostor;
• ostraha, vrátný;
• kočárky, úložné prostory atd.

Čím rozvinutější a promyšlenější je infrastruktura uvnitř i venku, tím vyšší nájemné lze nastavit. Přítomnost malebných míst, dobře vybavených parků a nábřeží u domu se také odráží v ceně. Takové bydlení lze pronajmout výhodněji než byt v blízkosti průmyslových zón, dálnice nebo proluky.

Co vzít v úvahu při výpočtu ceny pronájmu

Při stanovení ceny pronájmu mějte na paměti, že část této částky jde na úhradu souvisejících výdajů.

Poplatky za služby

Zpočátku zvažte, jaké účty za energie bude nájemce platit samostatně a které budou zahrnuty v ceně pronájmu. Ten může zpravidla zahrnovat příspěvek do společenství vlastníků jednotek. To vše je podrobně rozepsáno ve smlouvě.

Někdy je v ceně nájmu i topení, v tomto případě se vyplatí nejprve spočítat plánované náklady na energie a připočítat je k dříve vypočítanému nájemnému.

Aby ale bylo vše transparentnější a objektivnější, většina nájemníků stále raději počítá částku za energie zvlášť a nezapočítává je do ceny pronájmu. Navíc tak nájemník opticky zatraktivní nájem.

Daně a další poplatky

Daně jsou pro pronajímatele považovány za významnou nákladovou položku. Jejich velikost závisí na formátu, ve kterém byt pronajímáte. Při pronájmu bydlení jako fyzická osoba platíte daň ve výši 18 %. Navíc zaplaťte vojenskou daň ve výši 1,5 %.

Při registraci jako soukromý podnikatel závisí výše plateb na zvoleném daňovém systému. Ale pronájem bytu bez placení daně přitahuje pokutu ve výši 17 až 34 tisíc UAH.

Chcete-li pronajmout byt za výhodnou cenu, spočítejte si cenu pronájmu co nejpodrobněji s ohledem na kritéria uvedená v článku. Nakonec porovnejte svou nabídku s jinými podobně cenově dostupnými možnostmi na trhu. Pokud jste vše udělali správně, bude vaše nabídka v odpovídající cenové relaci a bude zisková a konkurenceschopná.

Nájemce ušetří na daních, pokud do nájemní smlouvy uvede speciální podmínky. Analyzovali jsme 9 běžných situací a nabídli pro ně příznivé formulace. Zkontrolujte si své nájemní smlouvy pomocí našeho cheat sheetu.

sepsat právně závaznou nájemní smlouvu, aby v něm nebyly žádné porušující body, pomohou odborníci Glavbukh Assistant. Specialisté zajistí právní ochranu transakcí a také prověří spolehlivost vašich protistran. Vyzkoušejte outsourcing účetnictví a získejte měsíc služby jako dárek. Zanechte žádost.

Formulace 1: Jak zavázat pronajímatele, aby neignoroval vaše požadavky

Umožňuje ušetřit na dani z příjmu: 20 % nákladů na neoddělitelná vylepšení.

Zahrnout do nájemní smlouvy povinnost pronajímatele dát v určité lhůtě souhlas nebo odmítnutí neoddělitelného vylepšení.

Instalace vzduchotechniky, ventilace, instalace požární a bezpečnostní signalizace jsou považovány za neoddělitelné – taková vylepšení, která nelze oddělit bez újmy na majetku. Nájemce, který tyto práce v pronajatých prostorách na vlastní náklady provedl, má právo daňově odepisovat jejich náklady. Ale za předpokladu, že k takové práci dostal souhlas majitele.

Majitelé často měsíce ignorují žádosti nájemníků o schválení takové práce. Abyste tomu zabránili, zahrňte do smlouvy formulace od expertů Glavbukh Assistant.

Příznivá formulace

„Po obdržení písemné žádosti nájemce o provedení oprav nebo montáže dodatečného zařízení je pronajímatel povinen zaslat nájemci do 10 (deseti) pracovních dnů písemný souhlas vlastníka nemovitosti s provedením prací. nebo odůvodněné odmítnutí schválení. Dojde-li k prodlení s odpovědí, zaplatí pronajímatel nájemci penále ve výši 1 procenta z měsíčního nájemného za každý den prodlení.

Formulace 2: Jak obnovit smlouvu za stejných podmínek

Umožňuje ušetřit na dani z příjmu: 20 % zůstatkové hodnoty trvalého vylepšení.

Neuzavírejte novou smlouvu, ale prodlužujte tu předchozí za stejných podmínek, případně prodlužujte na dobu neurčitou. Odpisy jsou přípustné pouze po dobu trvání nájemní smlouvy, po kterou nájemce prostory rekonstruoval.

Nájemní smlouva se často uzavírá na 11 měsíců a po uplynutí této doby se prodlužuje nová smlouva. To vám umožní vyhnout se státní registraci smlouvy, protože jeho platnost je kratší než jeden rok. To ale zbavuje nájemce práva na trvalé zhodnocení pronajatého majetku odpisovat.

Příznivá formulace

„Smluvní strany se dohodly na prodloužení nájemní smlouvy č. 10.10.2017 ze dne 11. října 11 za stejných podmínek na dobu XNUMX měsíců.“

Formulace 3: Jak se vyhnout sporům o to, která strana co opravuje

Umožňuje ušetřit na DPH a dani z příjmu: 45 % z ceny prací, které není povinen provést nájemce.

Domluvte se předem s pronajímatelem, kdo co opravuje, aby nedocházelo ke sporům o to, jaké práce se týkají aktuálních či větších oprav, případně neoddělitelných vylepšení.

Běžné opravy standardně provádí nájemce na své náklady a větší opravy pronajímatel. Strany se ale mohou dohodnout, že za veškeré opravy odpovídá nájemce nebo naopak pronajímatelnebo registrovat další smlouvy.

Odborníci vám pomohou zahrnout do smlouvy všechny důležité termíny včetně stavu díla, abyste ušetřili na daních. Zjistěte více a zanechte žádost.

• provádět na vlastní náklady běžné opravy Zařízení nejméně jednou ročně a udržovat jej ve stavu způsobilém pro komerční účely;
• vybavit Zařízení požárním a bezpečnostním alarmem a klimatizačním systémem.

• provádět větší opravy alespoň jednou za dva roky;
• nainstalovat nákladní výtah mezi prvním, druhým a třetím podlažím.“

Formulace 4: Jak dohodnout termín dodání faktur a dalších prvotních dokumentů

Umožňuje ušetřit na DPH: 20% z měsíčního nájmu.

Termíny faktur a dalších primárních položek se dohodněte předem s pronajímatelem.

Bez faktury nemá nájemce nárok na uplatnění DPH z nájemného. Ale vystavení faktury před koncem měsíce připraví nájemce také o odpočet. Vzhledem k tomu, že nájemné je trvalou službou, jeho základ se určuje k poslednímu dni v měsíci. Dřívější datum na faktuře je v rozporu s daňovým řádem.

Někteří nájemci udělují pokuty za zpoždění dokumentů delší než pět dnů. Které přesně – odborníci z Glavbukh Assistant vám pomohou zjistit. Požádejte o bezplatnou konzultaci.

Příznivá formulace

„Pronajímatel je povinen vystavit fakturu každý měsíc nejdříve k poslednímu dni vykazovaného měsíce a nejpozději do 5. dne následujícího měsíce. V případě nevystavení nebo pozdějšího vystavení faktury zaplatí pronajímatel nájemci penále ve výši 1 (jednoho) procenta z měsíčního nájemného za každý den prodlení, nejvýše však 20 (dvacet) procent. Pronajímatel je povinen převést peněžní prostředky na zaplacení pokuty nebo je započíst na nájemné do 3 (tří) pracovních dnů ode dne obdržení oprávněné reklamace od nájemce.“

Formulace 5: Jak označit všechny nedostatky v aktu převodu pronajatého majetku

Umožňuje ušetřit na DPH a dani z příjmu: 45 % z částky nepřiměřených výdajů.

Při přejímce velkého území kontaktujte nezávislé odborníky, kteří prohlédnou prostory a vypracují zprávy a na jejich základě strany podepíší předávací a přejímací certifikát.

Někteří pronajímatelé nabízejí podepsání potvrzení o převodu a převzetí nemovitosti bez podrobné prohlídky. To není pro nájemce rentabilní. Nebude tak moci po pronajímateli požadovat odstranění dodatečně zjištěných nedostatků.. Zároveň je nelze odhalit jednoduchou kontrolou za jeden den: je třeba zkontrolovat topné a kanalizační systémy.

Po nezávislém vyšetření podepište nájemní smlouvu vypracovanou odborníky. Teprve od tohoto okamžiku musí nájemce začít platit nájem.

Bezpečná formulace

„Všechny vlastnosti a nedostatky Předmětu nájmu musí smluvní strany promítnout do dvoustranné kontrolní zprávy, která je vyhotovena a podepsána do 90 (devadesáti) kalendářních dnů ode dne podpisu Smlouvy Nájemcem. Strany do 10 (deseti) kalendářních dnů na základě inspekční zprávy podepíší Osvědčení o převzetí a převodu Předmětu.“

Formulace 6: Jak ušetřit na daních při rekonstrukci rozestavěné budovy

Umožňuje ušetřit na DPH a dani z příjmu: 38 % z částky vynaložených nákladů v přípravné fázi.

Pokud jste prováděli práce v pronajatých prostorech ve výstavbě, podívejte se na předběžnou fázi smlouvy.

Pokud vlastník ještě neformalizoval svá práva k rozestavěné budově, pak strany často nejprve uzavřou předběžnou nájemní smlouvu a po registraci nemovitosti hlavní. Pokud nájemce vynaložil náklady na opravy a dokončení v předběžné fázi, nemá právo je uznat v daňovém účetnictví. Pokud strany neuzavřely hlavní smlouvu, pak nájemce nemá právo uznat výdaje a srážky za ně.

Odborníci Glavbukh Assistant vám pomohou vzít v úvahu všechny nuance předběžné dohody. Zanechte žádost a oni vám zavolají zpět.

Bezpečná formulace

„Smlouva nabývá platnosti okamžikem podpisu a rozšiřuje svou účinnost na vztahy vzniklé od 08.08.2017 v rámci předběžné nájemní smlouvy č. 1.“

Formulace 7: Co musí být uvedeno v nájemní smlouvě

Umožňuje ušetřit na DPH a dani z příjmu: 45 % nájemného po celou dobu trvání smlouvy, maximálně však za poslední tři roky nájmu.

V nájemní smlouvě podrobně popište: počet prostor, metráž, umístění, údaje o listu vlastnictví atd. požádejte pronajímatele, aby ke smlouvě přiložil půdorys budovy s pronajatými prostory. Potvrďte, že používáte nemovitost k pronájmu. Federální daňová služba tak nebude mít žádné pochybnosti o tom, jaký majetek si společnost pronajímá.

Finanční úřad se podrobně zabývá výdaji za pronájem, protože firmy tuto službu často využívají k umělému navyšování svých výdajů. Jako pronajímatel je vybrán přátelský agent a nevykazuje příjmy z pronájmu, dokud peníze nedostane. A nájemce neplatí nájem, ale odráží výdaje, protože používá akruální metodu.

Právníci Glavbukh Assistant vám pomohou zkontrolovat, jak přesně jsou pronajaté prostory popsány, a vyhnout se dotazům ze strany finančních úřadů. Kontaktujte odborníky a získejte doporučení.

Bezpečná formulace

„Pronajímatel se zavazuje převést a nájemce se zavazuje převzít do dočasného vlastnictví a užívání za podmínek smlouvy nebytové prostory o celkové výměře 5300 140 m5. m, který se nachází v nebytovém domě na adrese: Moskva, ul. Tenistaya, XNUMX, bldg. XNUMX (dále jen „Stavba“).

Seznam nebytových prostor (dále jen „Zařízení“) k převodu na nájemce je smluvními stranami sjednán v příloze č. 1 Smlouvy, která odpovídá Technickému listu s půdorysem pro budova (příloha č. 2 ke smlouvě).“

Formulace 8: Jak odůvodnit výši nájemného předem

Umožňuje ušetřit na DPH a dani z příjmu: 45 % nájemného po celou dobu trvání smlouvy, nejvýše však za poslední tři kalendářní roky.

V ceně nájmu jsou zahrnuty služby ostrahy a úklidu prostor, odvoz odpadků a organizace přístupového systému. Tímto způsobem můžete předem odůvodnit sazbu pronájmu pro federální daňovou službu.

Pokud je nájem mnohem vyšší než tržní úroveň, budou finanční úřady mít za to, že společnost úmyslně navýšila výdaje. Daňovým nárokům se můžete vyhnout, pokud prokážete jedinečnost nemovitosti a ekonomickou výhodnost jejího pronájmu.

Odborníci Glavbukh Assistant vám řeknou, jak výhody předem odůvodnit výpočty, potvrdit je poznámkami, obchodními plány a dalšími dokumenty.

• zajistit 24hodinovou bezpečnost zařízení;
• organizovat kontrolu přístupu na území zařízení;
• uklízet zařízení alespoň jednou denně;
• zajistit odvoz odpadu.“

Formulace 9: Jak zahrnout náklady na energie do nájemného

Umožňuje ušetřit na DPH: 21 % nákladů na energie nebo 45 % nákladů na energie se zprostředkovatelskou dohodou.

Využijte variantu s variabilní částí nájemného – náklady na energie spotřebované nájemcem za měsíc. V tomto případě máte právo na odpočet veškeré DPH na vstupu, včetně účtů za energie. Tímto způsobem se vyhnete nárokům ze strany Federální daňové služby.

Finanční úřad uplatňuje nároky, pokud nájemce vrací DPH na vstupu za energie, jejíž náklady kompenzuje pronajímateli. Kontroloři se domnívají, že jelikož pronajímatel není organizací poskytující zdroje, znamená to, že nemá právo vystavovat faktury na výši plateb za energie. A bez takových faktur nemá nájemce základ pro vrácení DPH.

Další špatná možnost – zprostředkovatelská smlouva, na jejímž základě se pronajímatel zavazuje nakoupit pro nájemce inženýrské sítě.

Smlouvy s energetickými společnostmi jsou obvykle uzavírány mnohem dříve než dohoda s nájemcem. To znamená, že zprostředkovatelská smlouva o koupi inženýrských sítí může být považována za neplatnou. V tomto případě inspekce odepře nájemci daňové účtování plateb za energie a odpočet DPH z nich.

Odborníci Glavbukh Assistant vám pomohou opustit nájemní smlouvu, aby finanční úřady neměly žádné dotazy. Zanechte žádost a uložte.

• konstantní část, která se rovná 802 rublům. za 1 čtvereční m za měsíc (včetně DPH 122,34 rublů);
• variabilní část, která je stanovena na konci měsíce a rovná se nákladům na energie spotřebované nájemcem.

Chcete-li zajistit, aby nájemní smlouvy chránily vaše zájmy, poraďte se s právníky. Pomohou vám sepsat právně způsobilou smlouvu, aby neobsahoval položky, které narušují vaše zájmy. Specialisté na outsourcing zajistí právní ochranu transakcí a také prověří spolehlivost vašich protistran. Zanechte žádost.